Transakcje związane z nieruchomościami są częstym obszarem kontroli organów podatkowych. W tym zakresie najczęściej dochodzi do nieprawidłowości w postaci ukrywania dochodów przez podatników.
Wysokość dodatkowych opłat przy transakcjach związanych z nieruchomościami będzie zależała m.in. od tego, czy nieruchomość kupujemy za własne środki czy może zaciągamy na nią kredyt. W praktyce popularniejsza jest druga forma, czyli kredyt. I tu znów pojawią się podatki.

Mieszkanie na kredyt

Ważnym elementem przy zaciąganiu kredytu na nieruchomość będzie fakt, czy mieszkanie ma założoną księgę wieczystą czy nie. Przy mieszkaniu bez księgi poza prowizją bankową (zależy ona od banku, w jakim bierze się kredyt), obowiązkowymi ubezpieczeniami trzeba również zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki, którego wysokość będzie uzależniona od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych od hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących wyniesie od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1 proc., natomiast na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej 19 zł.

Opłacenie notariusza

Kupując mieszkanie wszystkich formalności musimy dokonać u notariusza. Inaczej nigdy nie staniemy się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości. Co ważne, notariusz, jako płatnik, pobierze od nas należne zobowiązania wobec fiskusa i wpłaci je do urzędu.
Trzeba jednak pamiętać, że również notariusz pobierze od nas pewne opłaty. Zgodnie z przepisami o notariacie notariuszowi za dokonanie czynności notarialnych przysługuje wynagrodzenie określone na podstawie umowy ze stronami czynności, nie wyższe jednak niż maksymalne stawki taksy notarialnej właściwe dla danej czynności.
To, czy mieszkanie jest nowe czy używane, nie wpływa na wysokość taksy notarialnej, która wynosi 1010 zł plus 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł w przypadku, gdy wartość mieszkania mieści się w przedziale pomiędzy 60 tys. zł do 1 mln zł. Taksa przy transakcjach w przedziale od 1 mln zł do 2 mln zł to 4770 zł plus 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 mln zł. Wartość ta to stawka maksymalna, notariusz jest jednak zobowiązany doliczyć 22 proc. VAT od pobranej taksy.
Ważne!
Sprzedając mieszkanie przed upływem pięciu lat, licząc od jego kupna, trzeba będzie zapłacić 19-proc. podatek dochodowy od osób fizycznych.
JAK TO ZROBIĆ...
Jak fiskus oszacuje wartość nieruchomości
PROBLEM: Podatnik kupił mieszkanie na rynku wtórnym. Obawia się jednak, że urząd skarbowy może nie uznać wartości nieruchomości i uzna ją za zbyt niską. Czy fiskus może oszacować wartość nieruchomości?
ROZWIĄZANIE: Odpowiedź jest twierdząca. Urząd może powołać biegłego, który wyceni wartość nabytego przez podatnika mieszkania. Na podstawie takiej opinii urząd ustala wysokość podatku.
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, nie określi wartości lub poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.