JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĘŁA IZBA

Podatnik wraz z małżonką podpisali 20 kwietnia 2006 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Z umowy wynikało, że sprzedający zobowiązał się sprzedać kupującym, a kupujący kupić od sprzedającego połowę domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Sprzedający oświadczył, że do 30 września 2006 r. doprowadzi budynek do stanu surowego zamkniętego oraz wykończy zachodnią część domu. Strony umowy zobowiązały się do podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży po wykonaniu przez sprzedającego stanu deweloperskiego. Jako zadatek na poczet sprzedaży kupujący wpłacili kwotę 20 tys. zł. W umowie zastrzeżono, że w przypadku rozwiązania umowy z winy sprzedającego zwróci on dwukrotny zadatek kupującemu, a w przypadku rozwiązania umowy z winy kupującego zadatek nie podlega zwrotowi. W październiku 2006 r. sprzedający rozwiązał umowę przedwstępną i zwrócił małżeństwu kwotę zadatku w podwójnej wysokości. Czy otrzymana kwota zadatku będzie wolna od podatku dochodowego od osób fizycznych?

ODPOWIEDŹ IZBY

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.; dalej ustawa o PIT) wolne od podatku dochodowego są otrzymane odszkodowania, jeżeli ich wysokość lub zasady ustalania wynikają wprost z przepisów odrębnych ustaw lub przepisów wykonawczych wydanych na podstawie tych ustaw, z wyjątkiem: określonych w prawie pracy odpraw i odszkodowań z tytułu skrócenia okresu wypowiedzenia umowy o pracę; odpraw pieniężnych wypłacanych na podstawie przepisów o szczególnych zasadach rozwiązywania z pracownikami stosunków pracy z przyczyn niedotyczących pracowników; odpraw i odszkodowań z tytułu skrócenia okresu wypowiedzenia funkcjonariuszom pozostającym w stosunku służbowym; odszkodowań przyznanych na podstawie przepisów o zakazie konkurencji; odszkodowań za szkody dotyczące składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą; odszkodowań za szkody dotyczące składników majątku związanych z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej, z których dochody są opodatkowane według skali podatkowej; odszkodowań wynikających z zawartych umów lub ugód.

W omawianym przypadku strony w umowie przedwstępnej zobowiązały się, że w razie rozwiązania umowy z winy sprzedającego, zwróci on dwukrotny zadatek kupującemu.

Zadatek i odstępne, podobnie jak kara umowna, mogą wolą stron stanowić dodatkowe zabezpieczenie umowy. W przypadku zadatku wpłata sumy pieniężnej lub wydanie rzeczy następuje już w momencie zawarcia umowy, przy czym na tym etapie zadatek jest traktowany jak zaliczka na poczet umowy i nabywa charakteru odszkodowania dopiero w razie niewykonania umowy. Strony umowy nie są zobowiązane z mocy prawa do zabezpieczania kontraktu w tej formie. Jeśli jednak zdecydują się z niej skorzystać, przepisy prawa cywilnego wiążą z nią skutki odszkodowawcze i określone uprawnienia stron, w przypadku gdy umowa nie jest realizowana.

Zgodnie z art. 394 par. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.) w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zatrzymana lub otrzymana w takiej sytuacji kwota pieniężna lub rzecz na gruncie prawa podatkowego jest traktowana jak przychód podlegający opodatkowaniu i nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Pomimo że jest formą zabezpieczenia mającego umocowanie w przepisach kodeksu cywilnego co do zasad i wysokości jego wypłaty, to jednak wprowadzenie go do umowy jest zależne całkowicie od woli stron, a odszkodowania wynikające z umów nie są wolne od podatku. Przychodem w przypadku zatrzymania zadatku jest wartość tego zadatku, a w razie otrzymania zadatku w podwójnej wysokości - różnica między kwotą wcześniej wpłaconą a kwotą otrzymaną.

Zatem różnica między kwotą wcześniej wpłaconą, tj. 20 tys. zł, a kwotą otrzymaną, tj. 40 tys. zł, jest przychodem podatnika opodatkowanym na zasadach ogólnych jako przychód z innych źródeł.

Decyzja dyrektora Izby Skarbowej w Olsztynie ośrodek zamiejscowy w Elblągu z 26 lipca 2007 r. nr PBF/E/4117-1-16/07