Inwestycje w obcych środkach trwałych polegają m.in. na zakupie dóbr materialnych i usług obcych, przy wykorzystaniu których podatnik przystosowuje obcy środek trwały na własne potrzeby gospodarcze. Ta prosta zasada nie jest jednak zbyt łatwa do zastosowania w przypadku nieruchomości. Ilustracją tego problemu niech będzie pytanie, z jakim jeden z czytelników Mojej Firmy zwrócił się do redakcji - czy wydatek z tytułu czynszu, poniesiony na dzierżawę nieruchomości (czynsz dzierżawny) w okresie budowy na tej nieruchomości magazynu, stanowi koszt pozostający w związku z wytworzeniem tej inwestycji, dający się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego, a więc zwiększającego wartość początkową wybudowanego magazynu?

W przypadku małych firm wyceny wartości początkowej takich środków trwałych należy dokonywać zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Na ich podstawie ustala się cenę nabycia, koszt wytworzenia i różnice kursowe naliczone do dnia przekazania do używania danej inwestycji w obcym środku trwałym.

Przepisy te przewidują, że wartość początkową inwestycji w obcych środkach trwałych oraz budynków i budowli wybudowanych na obcym gruncie ustala się na podstawie ściśle wymienionych artykułów ustawy, które nie wymieniają jako ceny nabycia lub kosztu wytworzenia wydatków z tytułu czynszu dzierżawnego. Stąd wydatki te należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu przy uwzględnieniu ogólnych zasad dotyczących definicji kosztów podatkowych, a nie zasad dotyczących ustalania wartości inwestycji w obcym środku trwałym.

Stosownie do tych reguł, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Oznacza to, że wszystkie poniesione wydatki są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami, w tym służą zachowaniu lub zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Nie ulega wątpliwości, że czynsz dzierżawny - bez względu na prowadzoną inwestycję - jest kosztem, jaki podatnik musi ponieść, by prowadzić swoją działalność. Bez tego wydatku podatnik nie mógłby prowadzić inwestycji, która ma w ostatecznym zamiarze spowodować uzyskanie przychodów. Dlatego opłaty z tytułu czynszu należne właścicielowi nieruchomości stanowią dla podatnika koszty uzyskania przychodów (koszty podatkowe) w momencie poniesienia wydatków na takie opłaty. Nie są tym samym zaliczane do wartości początkowej inwestycji, podlegającej następnie amortyzacji.

SŁOWNIK

KOSZTY UZYSKANIA PRZYCHODÓW - to wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.