Jak zmieniły się zasady zwolnienia przy dostawie nieruchomości

TOMASZ MICHALIK

doradca podatkowy, partner MDDP ,

Od 1 grudnia 2008 r. regułą generalną jest zwolnienie przedmiotowe dla dostawy nieruchomości. Przyjęta konstrukcja oparta jest na przepisach art. 135 ust. 1 lit. j) Dyrektywy 2006/112, który przewiduje zwolnienie dla dostawy budynków. Nie ma przy tym zasadniczo znaczenia, czy nieruchomość taka jest używana czy nie.

Zgodnie z nowelizacją zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadków jeżeli dostawa jest dokonywana przed lub w ramach pierwszego zasiedlenia, względnie w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Pierwszym zasiedleniem zgodnie z nową definicją jest oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej. To jest reguła podstawowa. Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a znowelizowanej ustawy o VAT, zwolnieniu podlega także dostawa innych niż powyższe budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do nich nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia podatku naliczonego a dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów.

Dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta jednym z powyższych zwolnień podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Prawdziwą nowość w ustawie stanowi jednak wprowadzenie po raz pierwszy, w oparciu o Dyrektywę, opcji opodatkowania. Zgodnie z art. 43 ust. 10 podatnicy mogą zrezygnować ze zwolnienia i wybrać możliwość opodatkowania dostawy nieruchomości. Warunkiem jest, aby obydwie strony były zarejestrowanymi podatnikami VAT i złożyły (przed transakcją) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie transakcji. Oświadczenie to składa się naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy.

Podatnicy mogą więc zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie.