Rozliczając dochody z najmu według zasad ogólnych, należy wypełnić zeznanie roczne na formularzu PIT-36. Gdyby jednak wcześniej podatnik zadeklarował, że przychody z wynajmu będą stanowiły dla niego pozarolniczą działalność gospodarczą i będzie rozliczał swoją działalność gospodarczą według 19-proc. liniowej stawki PIT, to do rozliczenia rocznego będzie musiał wykorzystać formularz PIT-36L.

Ważny jest dochód

Podstawą opodatkowania PIT według zasad ogólnych kwot uzyskanych przez podatnika z najmu jest dochód. Są to przychody pomniejszone o koszty uzyskania przychodów.

Istotne znaczenie będzie zatem miało ustalenie momentu uzyskania przychodów z najmu. Co do zasady obowiązuje w tym przypadku ogólna reguła wyrażona w art. 11 ustawy o PIT. Zgodnie z brzmieniem przepisu, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W konsekwencji osoba utrzymująca się z najmu nieruchomości lub czerpiąca z tego tytułu dodatkowe dochody ma obowiązek rozliczenia się z nich dopiero po tym, jak faktycznie zostanie jej zapłacony ustalony czynsz. Nie wystarczy zatem sam upływ terminu zapłaty. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że gdy najem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, dla ustalenia przychodu podstawowe znaczenie będzie miał termin płatności poszczególnych opłat czynszu. Oznacza to, że jeśli upłynął termin płatności, przychód powstaje, nawet jeśli nie nastąpiła jeszcze zapłata.

W celu prawidłowego ustalenia wysokości dochodu wartość przychodu pomniejsza się o koszty uzyskania przychodu. Za koszt ten można natomiast uznać wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, w tym również zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

Koszty uzyskania przychodów

Wynika to z tego, że w myśl ustawy o PIT za koszt uzyskania przychodów mogą być uznane tylko takie wydatki, które bezpośrednio służą powstaniu lub powiększeniu przychodu, tj. takie, między poniesieniem których a osiągnięciem przychodu zachodzi związek przyczynowo-skutkowy. Kosztami uzyskania przychodu w tym przypadku są więc wszelkie wydatki ponoszone przez wynajmującego w związku z przedmiotem najmu, np. koszty remontu mieszkania czy modernizacji pokoju. Kosztem uzyskania przychodu może być także amortyzacja.

Wypełnienie zeznania

Kwoty uzyskanego przychodu, wysokość kosztów uzyskania przychodów trzeba wykazać w wypełnianym zeznaniu. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku, gdy najem nie był jedynym źródłem dochodu podatnika w 2008 roku, to poza wykazaniem przychodów z najmu konieczne będzie także wskazanie innych źródeł oraz wysokości uzyskanych z tego tytułu przychodów, poniesionych kosztów i odprowadzonych zaliczek.

Przepisy ustawy o PIT nie zawierają regulacji, które zakazywałyby dokonywania odliczeń od dochodów z najmu. Można zatem stwierdzić, że podatnik, który poza dochodami z najmu nie uzyskał żadnych innych przychodów, może dokonywać takich odliczeń. Może zatem odliczyć np. zapłacone składki ZUS, darowizny czy ulgę rehabilitacyjną. Można też korzystać z odliczeń od podatku np. z tytułu korzystania z ulgi na dzieci. W każdym z tych przypadków (z wyjątkiem odliczenia składek) konieczne będzie wypełnienie dodatkowego załącznika PIT-O. Ponadto, jeśli podatnik w ramach praw nabytych korzysta z dawnych ulg mieszkaniowych, np. ulgi odsetkowej, wolno mu będzie skorzystać również z tego odliczenia (załącznik PIT-D). Warto także dodać, że podatnik uzyskujący dochody z najmu ma prawo skorzystać z możliwości przekazania 1 proc. podatku na rzecz wybranej przez siebie organizacji pożytku publicznego.