Podatek od nieruchomości: Podatnicy wykazali nowe obiekty do opodatkowania. Nie wszystko poszło jak z płatka

Mimo zapowiedzi Ministerstwa Finansów, nie wszystkim firmom udało się zachować status quo. W deklaracji na podatek od nieruchomości za 2025 r. przedsiębiorcy wykazali jako budowle m.in. namioty, silosy, wagi kolejowe i samochodowe.

Nie ujęli natomiast mobilnych kontenerów i różnego rodzaju wiat, bo te nie podlegają opodatkowaniu.

Najwięcej wątpliwości dotyczy opodatkowania transformatorów.

Miało się nie zmienić …

W tym roku – przypomnijmy – przedsiębiorcy wyjątkowo składali deklaracje na podatek od nieruchomości do 31 marca (a nie, jak zazwyczaj, do końca stycznia). A i to, mimo wydłużonego terminu, nie było łatwe ze względu na obszerną nowelizację ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która weszła w życie z początkiem 2025 r.

Pojawiły się nowe definicje budynku i budowli. Nie odwołują się już one bezpośrednio do prawa budowlanego, tylko zgodnie z wytycznymi Trybunału Konstytucyjnego, wynikają wprost ze znowelizowanej ustawy. W załączniku nr 4 do ustawy zamieszczono katalog obiektów, które dla celów podatkowych są budowlami.

… a jednak są zmiany

- Teoretycznie w rozliczeniach podatników niewiele miało się zmienić, bo w założeniu ustawodawcy miał być zachować dotychczasowy zakres opodatkowania. W praktyce jednak okazało się inaczej – mówi dr Adam Kałążny, radca prawny, partner associate w Deloitte.

Jego zdaniem zmiany można by podzielić na dwie grupy: oczywiste, wynikające wprost z nowych przepisów oraz takie, których źródłem są raczej niejasne sformułowania użyte w nowelizacji.

Zmiana zainspirowała też wielu podatników do generalnego przeglądu majątku i uporządkowania obiektów podlegających opodatkowaniu. - Innymi słowy, podatnicy zmienili podstawy opodatkowania niekoniecznie w wyniku nowelizacji przepisów – twierdzi Rafał Kran, doradca podatkowy, partner w MDDP. Wyjaśnia, że część podatników zmieniła procedury wprowadzania środków trwałych do ewidencji.

Silosy i wagi

Do pierwszej grupy zmian - oczywistych, eksperci zaliczają te, które dotyczą opodatkowania silosów czy elewatorów.

- Wielu podatników, którzy dotychczas deklarowali je jako budynki (z uwagi na ich konstrukcję), musiało przekwalifikować je na budowle – mówi Adam Kałążny. Wyjaśnia, że takie obiekty, wzniesione w wyniku robót budowlanych, służące do gromadzenia materiałów, których podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym przeznaczenie jest pojemność, są w świetle nowych przepisów budowlami, nawet jeśli spełniają jednocześnie definicję budynku.

To oznacza, że nie są już one opodatkowane od powierzchni, tylko od wartości.

Wielu podatników zapłaci też w 2025 r. wyższy podatek od wag samochodowych i kolejowych. Zostały one bowiem wprost wskazane jako budowla (w załączniku nr 4 do ustawy).

- Do tej pory opodatkowane były co najwyżej ich fundamenty i części budowlane. Teraz podatnicy musieli wykazać je w całości jako budowle – tłumaczy Michał Nielepkowicz, doradca podatkowy, partner w Thedy&Partners.

Hale namiotowe

Swoje rozliczenia musiało zmienić też wielu właścicieli hal namiotowych.

- Są to zasadniczo obiekty tymczasowe, przestawne i z tego względu dotychczas nie były one często deklarowane do opodatkowania. Od 2025 r. muszą one być opodatkowane jako budowle, jeżeli są trwale związane z gruntem - wyjaśnia Adam Kałążny.

Zwraca przy tym uwagę na dość szeroką definicję trwałego związku z gruntem. - Przesłanka ta często jest spełniona, ponieważ namioty zwykle są przymocowane do gruntu śrubami lub kotwami – zauważa ekspert.

Budowle w budynku

Najwięcej wątpliwości dotyczy natomiast opodatkowania obiektów znajdujących się wewnątrz budynku.

- Mogą być one opodatkowane jako budowle, jeżeli zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych – tłumaczy Adam Kałążny. Jako przykład podaje zlokalizowany w budynku zbiornik, który służy do magazynowania materiałów. Jest on opodatkowany jako budowla, ale tylko, jeżeli do jego montażu w miejscu przeznaczenia miały zastosowanie przepisy prawa budowlanego.

- Podobnie budowlami mogą być fundamenty pod maszyny znajdujące się w budynku, pod warunkiem, że stanowią odrębny od budynku obiekt i zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych - tłumaczy Adam Kałążny.

Mimo to – jak dodaje - wielu podatników przyjmowało inne podejście i generalnie nie zaliczało do budowli żadnych obiektów znajdujących się wewnątrz budynku. Zdaniem eksperta, takie podejście nie ma oparcia w przepisach.

Urządzenia budowlane

Problem okazał się też z nową definicją urządzenia budowlanego, które obejmuje m.in. „inne urządzenia techniczne”, bezpośrednio związane z budynkiem lub budowlą i niezbędne do ich prawidłowego wykorzystywania zgodnie z przeznaczeniem.

- Tak mało precyzyjna definicja może potencjalnie powodować konieczność zapłacenia podatku od urządzeń wentylacyjnych, chłodzących, systemów sterujących, a nawet wind – zauważa Adam Kałążny. Dlatego – jak wyjaśnia - za każdym razem należy przeanalizować, czy dane urządzenie zostało wzniesione w wyniku robót budowlanych, tj. czy do jego montażu miały zastosowanie przepisy prawa budowlanego.

W praktyce – jak mówi Michał Nielepkowicz - w odniesieniu do większości takich obiektów udało się rozstrzygnąć wątpliwości na korzyść podatnika, mając na uwadze również wielokrotnie podkreślane przez Ministerstwo Finansów utrzymanie zakresu opodatkowania na dotychczasowym poziomie. Przypomnijmy, że na etapie prac parlamentarnych przedstawiciele MF potwierdzali, że windy w budynkach nie będą opodatkowane, bo są ich częścią.

Co z transformatorami

Problem może być natomiast z transformatorami umieszczonymi w stacjach elektroenergetycznych lub w dużych budynkach. - Gminy sygnalizują, że mogą je kwalifikować jako urządzenia budowlane – mówi Rafał Kran. Wyjaśnia, że z reguły podatnicy nie wykazywali ich w swoich deklaracjach. Jego zdaniem, to jedna z najbardziej kontrowersyjnych kategorii (patrz komentarz w ramce).

Kontenery mobilne

- W tym roku podatnicy nie muszą już martwić się opodatkowaniem kontenerów mobilnych czy niezwiązanych trwale z gruntem - informuje Daniel Panek, starszy menedżer w Crido. Przypomina, że dotychczas często były uznawane za budowle. Takie podejście prezentowało wiele organów podatkowych.

- Teraz takie kontenery nie są już opodatkowane - wyjaśnia ekspert.

Wiaty i osadniki

Jako inny przykład zmiany na lepsze Daniel Panek podaje różnego rodzaju wiaty o charakterze porządkowym (np. wiaty dla palaczy, wiaty na wózki sklepowe). W świetle nowych przepisów nie są to już obiekty budowlane, a więc nie są ani budynkiem, ani budowlą.

Nowe przepisy pozwoliły też na wyjęcie spod opodatkowania wiat na rowery.

Inaczej jest natomiast z osadnikami służącymi do oczyszczania wody. - Gdy są one częścią oczyszczalni ścieków, to podlegają opodatkowaniu jako budowle – wyjaśnia Daniel Panek.

Zwraca jednak uwagę, że niekoniecznie tak musi być, bo niektórzy podatnicy posiadają osadniki, ale nie oczyszczalnię ścieków. – To by oznaczało, że inne osadniki, które nie wchodzą w skład oczyszczalni, nie są budowlą – uważa ekspert.

Interpretacje przepisów

Niewykluczone, że liczne wątpliwości dotyczące nowych przepisów spowodują wzrost liczby wydawanych interpretacji w sprawie podatku od nieruchomości. Dotychczas było ich stosunkowo mało.

W grudniu 2024 r. Ministerstwo Finansów przeprowadziło ankietę, wysyłając pytania do wszystkich 2 477 gmin. Dostało odpowiedzi z 1725 gmin (ok. 70 proc.). O wynikach resort poinformował w odpowiedzi z 12 marca 2025 r. na interpelację poselską nr 8239. Okazało się, że gminy w:

- 2024 r. wydały 187 interpretacji indywidualnych, w tym 163 interpretacji w sprawie podatku od nieruchomości,

- 2023 r. wydały 165 interpretacji indywidualnych, w tym 150 interpretacji w sprawie podatku od nieruchomości,

- 2022 r. wydały 196 interpretacji indywidualnych, w tym 183 interpretacji w sprawie podatku od nieruchomości.

Ministerstwo poinformowało zarazem, że nie planuje zmian w wydawaniu interpretacji przez samorządy. Nie planuje też stworzenia centralnej bazy interpretacji w sprawie podatku o nieruchomości – wynika z odpowiedzi na pytanie DGP.