Uznanie ustanowienia wieczystego użytkowania gruntu jako dostawy towaru ma wpływ na opodatkowanie VAT budynków znajdujących się na tym gruncie. W konsekwencji uchwalone zmiany ustawy o VAT objęły również określenie podstawy opodatkowania, gdy zostaje ustanowione użytkowanie wieczyste gruntu wraz ze sprzedażą budynków i budowli.

Powiązanie budynków z gruntem

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Grunt będzie zatem opodatkowany taką samą stawką jak budynki i budowle, które znajdują się na tym gruncie. Na przykład sprzedaż nieruchomości mieszkalnej (budynków wraz gruntem) podlega stawce 7 proc., gdyż taka jest właściwa dla mieszkań. Gdyby sprzedaż dotyczyła gruntu z budynkami użytkowymi do całości miałaby zastosowanie stawka 22 proc.

Przy oddaniu przez jednostki samorządu terytorialnego np. gminy w wieczyste użytkowanie gruntów będzie miała zastosowanie inna zasada. Nie stosuje się bowiem tej regulacji do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Odmienna reguła

Gdy oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przez gminę następuje z równoczesną sprzedażą na rzecz użytkownika wieczystego posadowionych na tym gruncie budynków, budowli, lub ich części, nie będzie jedności opodatkowania gruntów i budynków.

W takiej sytuacji, sposób opodatkowania budynków będących przedmiotem dostawy, nie będzie miał wpływu na sposób opodatkowania opłat pobieranych z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, które opodatkowane będą zawsze stawką podstawową. To konsekwencja także innych zmian, tj. dla użytkowania wieczystego rozłożonego w czasie termin powstania obowiązku podatkowego, który jest związany z terminem płatności poszczególnych rat z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że gdyby opłaty za użytkowanie miały wchodzić do podstawy opodatkowania budynku, to powinny obejmować całość kwoty z tego tytułu, co byłoby niespójne z rozwiązaniem dotyczącym momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku oddania gruntów w użytkowanie wieczyste.

Zmiany wejdą w życie 1 grudnia, ale jeżeli w związku z oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntu po 30 kwietnia 2004 r. podatek zostanie rozliczony w całości przed 1 grudnia, późniejsze podwyższenie podstawy opodatkowania nie wymaga korekty podatku.

CZYNNOŚCI OPODATKOWANE

Przez dostawę towarów, zgodnie ze znowelizowaną ustawą o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

• oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste

• zbycie użytkowania wieczystego praw.

Zmiana ta, która uznaje za dostawę towarów również ustanowienie wieczystego użytkowania, przynosi konsekwencje w postaci innej zasady określania podstawy opodatkowania przy przenoszeniu praw do gruntów zabudowanych.