Prywatny najem w wyjaśnieniach fiskusa. Na co zwrócić uwagę?

Limit, do którego nawiązał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 16 września 2024 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.484.2024.3.MJ), to jeden z warunków wyboru ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma on jednak znaczenia, gdy podatnik wyłącznie wynajmuje lub dzierżawi majątek prywatny. Tu nie ma wyboru – ryczałt jest jedyną formą opodatkowania przychodów z tego tytułu, co wynika wprost z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT.

Limit 2 mln euro ma natomiast znaczenie przy wyborze ryczałtu od przychodów z działalności gospodarczej. Jest on zapisany w art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: ustawa o zryczałtowanym podatku). Przy czym przepis ten jednoznacznie odnosi się do przychodów z działalności wymienionej w art. 6 ust. 1 tej ustawy, czyli z działalności gospodarczej. Nie odsyła on do art. 6 ust. 1a tej ustawy, gdzie mowa o najmie i dzierżawie prywatnego majątku.

Zatem limit 2 mln euro dotyczy przychodów z działalności gospodarczej i nie podlega łączeniu z przychodem uzyskiwanym z najmu, o którym mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku – wyjaśnił dyrektor KIS we wspomnianej interpretacji.

Podatnik sam decyduje

Zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) podatnik sam decyduje, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

Czasem decydują o tym obiektywne okoliczności, takie jak np. amortyzowanie danego składnika majątku (nieruchomości) jako środka trwałego. Wtedy nie ulega wątpliwości, że mamy do czynienia z uzyskiwaniem przychodów z działalności gospodarczej, niezależnie od tego, co postanowi sam podatnik. Jednak w większości przypadków decyduje on sam – czy przychody z najmu powiązać z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy z zarządem prywatnym majątkiem.

Nie ma przy tym znaczenia liczba wynajmowanych nieruchomości. To także wynika ze wspomnianej uchwały. NSA stwierdził, że z samej wielkości osiąganego przychodu, jak również z liczby wynajmowanych nieruchomości nie da się wyprowadzić wniosku, że przychód nie jest już z najmu, tylko z działalności gospodarczej.

Także najem krótkoterminowy

W interpretacji z 25 września 2024 r. (sygn. 0115-KDST2-1.4011.406.2024.2.KB) dyrektor KIS potwierdził, że jako najem majątku prywatnego może być traktowany także wynajem krótkoterminowy.

To oznacza, że od przychodów z krótkoterminowego najmu prywatnego domu lub apartamentu można również płacić ryczałt w wysokości 8,5 proc., a po przekroczeniu 100 tys. zł przychodów – według stawki 12,5 proc. od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku).

Również najem z pośrednikiem

„Przychody z najmu mieszkania, które jest oferowane na wynajem za pośrednictwem serwisu internetowego, mogą być zaliczane do przychodów z tzw. najmu prywatnego – przepisy nie wyłączają takiej możliwości” – potwierdziło 23 lipca 2024 r. Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie jednego z dziennikarzy.

To samo wynika ze wspomnianej interpretacji z 25 września 2024 r. Dyrektor KIS stwierdził w niej, że nie jest przeszkodą korzystanie z usług pośrednictwa polegającego na zamieszczeniu ogłoszenia na platformach internetowych, rezerwacji nieruchomości (apartamentu lub domu) i pobieraniu opłat za pobyt.

A co w sytuacji, gdy firma pośrednicząca zajmuje się również sprzątaniem i przygotowywaniem apartamentu (domu) dla kolejnych wynajmujących, a także utrzymuje go w odpowiednim stanie technicznym pozwalającym na udostępnienie gościom?

To również nie wyklucza uznania najmu za prywatny (a nie w ramach działalności gospodarczej) – potwierdził dyrektor KIS w interpretacji z 27 sierpnia 2024 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.467.2024.1.ASZ). Odniósł się w niej do pytania o korzystanie z usług pośrednika, który oprócz standardowych usług (obsługa rezerwacji, pobieranie opłat za najem, prowadzenie rozrachunków i rozliczeń z najemcami), zajmuje się także opieką nad najemcami w trakcie ich pobytu, utrzymaniem czystości i porządku w nieruchomości, rozliczaniem opłat związanych z jej utrzymaniem, bieżącymi naprawami.

Przez małżonków

Zgodnie z art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku, jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to przychody z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków, pod warunkiem złożenia w urzędzie skarbowym oświadczenia o wyborze takiego rozliczenia. Składa się je do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym (albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód został osiągnięty w grudniu).

Terminu tego nie wolno przekroczyć, bo w przeciwnym razie oświadczenie nie wywrze oczekiwanych skutków prawnych i małżonkowie będą się musieli rozliczyć z najmu oddzielnie (będą płacić odrębnie podatek i złożą odrębne zeznania PIT-28) – wyjaśnił dyrektor KIS w interpretacji z 19 września 2024 r. (sygn. 0115-KDST2-1.4011.394.2024.2.MR).

Termin zapłaty podatków

Ryczałt ewidencjonowany płaci się od przychodów, a więc bez odliczenia poniesionych kosztów. To oznacza, że nawet jeżeli wynajem generuje stratę (ze względu na wysokość poniesionych kosztów), należy rozliczyć się z urzędem skarbowym.

Wydaje się to oczywiste, ale nie w każdej sytuacji. Bywa, że nieruchomość (np. mieszkaniowo-usługowo-handlowa) jest objęta zarządem sądowym, np. z powodu braku zgody pomiędzy współwłaścicielami co do sposobu zarządzania. W takiej sytuacji zarządca jest jedynym właścicielem konta bankowego, na które wpływają czynsze za najem. On sam też zawiera umowy najmu jako wynajmujący we własnym imieniu (a nie w imieniu współwłaścicieli), ale na rzecz współwłaścicieli.

Nawet jeżeli zarządca, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego oraz postanowieniem sądu, musi tylko raz w roku (na koniec roku kalendarzowego) przedstawiać sądowi sprawozdanie z zarządu nieruchomością, to jej współwłaściciele osiągają przychód z wynajmu na ogólnych zasadach, a nie dopiero w momencie przekazania im sprawozdania (w którym są dane o przychodach).

To oznacza, że muszą płacić ryczałt od przychodów z najmu do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – do 20 stycznia następnego roku podatkowego, niezależnie od tego, czy nieruchomość, której są współwłaścicielami, generuje dochód czy stratę – stwierdził dyrektor KIS w interpretacji z 28 sierpnia 2024 r. (sygn. 0115-KDST2-1.4011.309.2024.2.KB).

Ryczałt można płacić co kwartał i dotyczy to nie tylko podatników prowadzących działalność gospodarczą, ale też inny rodzaj działalności, np. najem – potwierdził dyrektor KIS w interpretacji z 18 kwietnia 2024 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.180.2024.2.PS). Taką możliwość mają wyłącznie podatnicy:

• rozpoczynający prowadzenie działalności, oraz
• których przychody (netto, czyli bez należnego VAT) z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły równowartości 200 tys. euro.

O wyborze kwartalnego sposobu rozliczania ryczałtu podatnik informuje dopiero w zeznaniu PIT-28 składanym za rok, w którym stosował ten sposób rozliczeń.

Koszty a przychód

Jeżeli zgodnie z zawartą umową najmu najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych, za media (np. energię, gaz, wodę i ścieki, ogrzewanie, usługi TV, dostęp do internetu) i wywóz śmieci, a także opłacania podatków i dokonywania opłat publicznoprawnych, to kwoty te nie stanowią dla wynajmującego przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem – potwierdził dyrektor KIS w interpretacji z 4 września 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.580.2024.1.MW).

Jest to już ugruntowana wykładnia, której przykładem są także interpretacje z 14 sierpnia 2024 r. (sygn. 0115-KDST2-1.4011.345.2024.1.MD), 7 sierpnia 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.553.2024.1.MW), 24 kwietnia 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.970.2022.11.AP), 18 kwietnia 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.154.2024.1.MZ), 3 listopada 2023 r. (sygn. 0115-KDST2-2.4011.395.2023.1.RS).

Jeżeli jednak z umowy najmu jasno to nie wynika albo wprost napisano w niej, że w kwocie czynszu za najem jest uwzględniony np. czynsz do spółdzielni mieszkaniowej (wspólnoty mieszkaniowej), to wynajmujący musi zapłacić ryczałt od całej kwoty otrzymanej od najemcy. Dowodzą tego interpretacje m.in. z 19 kwietnia 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.176.2024.2.KP) i 25 marca 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.72.2024.2.KP).

Wynagrodzenie pośrednika

Szczególnie uważać muszą osoby korzystające z usług pośrednictwa przy wynajmie. Jeżeli wynajmujący uzyskuje należności z najmu np. za pośrednictwem portalu, to ryczałt należy uiszczać od otrzymanych od najemców należności za najem (czynsz), a nie od kwoty przekazanej przez pośrednika (np. internetową platformę). W przeciwnym razie ryczałtem byłby opodatkowany dochód, czyli przychód pomniejszony o poniesione koszty (w szczególności koszty, która firma pośrednicząca potrąca sobie z czynszu najmu), a na to dyrektor KIS się nie zgadza. Dowodzą tego interpretacje z: 16 sierpnia 2024 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.375.2024.3.AS), 25 marca 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.72.2024.2.KP) i 5 marca 2024 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1119.2023.2.MJ). Dyrektor KIS wyjaśnił w nich, że przychodu nie pomniejsza kwota wynagrodzenia dla firmy pośredniczącej ani wynagrodzenie (prowizja) za znalezienie najemcy.

Podatek od nieruchomości

Jeżeli z umowy najmu wynika, że:

• najemca musi refundować wynajmującemu koszt podatku od nieruchomości, to otrzymana od najemcy kwota z tego tytułu nie jest przychodem podatkowym dla wynajmującego (patrz: interpretacja z 25 maja 2023 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.276.2023.1.AS);
• koszty podatku od nieruchomości ponosi wynajmujący, to nie może on odliczyć tego wydatku od przychodu opodatkowanego ryczałtem (patrz: interpretacja z 8 marca 2024 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.124.2024.2.AD).

VAT

Zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Wynika to z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT (zwolnienie przedmiotowe).

Jednak transakcje związane z nieruchomościami, jeżeli nie mają charakteru transakcji pomocniczych, mogą wpłynąć na utratę przez podatnika zwolnienia podmiotowego z VAT, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT. Co do zasady zwolnienie to przysługuje, gdy wartość sprzedaży nie przekroczyła u podatnika w poprzednim roku podatkowym 200 tys. zł. Nie wlicza się do niej m.in. odpłatnego świadczenia usług zwolnionych z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. Jednak od tej zasady są wyjątki. Jeden z nich dotyczy transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli transakcje te nie mają charakteru pomocniczych. Te wlicza się do wartości sprzedaży przy obliczaniu limitu 200 tys. zł. Stwierdził tak dyrektor KIS w interpretacji z 13 czerwca 2024 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.281.2024.2.JG), w której czytamy: „Skoro wykonuje pan oprócz działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług IT również działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, to bez względu na to, że nie zajmuje się pan wynajmem jako profesjonalny przedsiębiorca, sprzedaż z tej działalności również powinna być wliczana do limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy”.

Pytanie dotyczyło najmu mieszkania należącego do prywatnego majątku. Dyrektor KIS zwrócił jednak uwagę na to, że taki najem, choć zwolniony z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy.

„Jeżeli więc, prowadząc działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług IT oraz wynajmie lokalu mieszkalnego, przekroczy pan wartość sprzedaży określoną w art. 113 ust. 1 ustawy (…) utraci pan prawo do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT i będzie pan zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT począwszy od czynności, która spowodowała przekroczenie limitu wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy” – wyjaśnił organ.

Identycznie wypowiedział się 9 maja 2024 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.161.2024.2.KP), stwierdzając, że: „wartość świadczonych przez panią usług najmu lokalu (wraz ze wszystkimi pobieranymi od najemcy opłatami), stanowiących odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej w tym zakresie przez panią działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, każdorazowo podlega/ podlegała/będzie podlegać wliczeniu do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy”.

Przykład