Cesja praw to świadczenie usług, a nie dostawa towaru

Cesja praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu jest czynnością samoistną i odrębną. Wywiera ona inny skutek niż dostawa nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu.

Chodziło o spółkę, która skorzystała z tzw. leasingu zwrotnego. Leasingodawca zobowiązał się w umowie, że kupi od spółki lokal użytkowy, a następnie odda go jej odpłatnie do używania. Po zakończeniu umowy leasingu nieruchomość miała wrócić z powrotem do spółki.

Spółka zawarła w sumie trzy umowy. Pierwsza dotyczyła sprzedaży lokalu na rzecz leasingodawcy, druga była umową leasingu lokalu na rzecz spółki. Natomiast trzecia była przedwstępną umową sprzedaży, na podstawie której leasingodawca zobowiązał się, że odsprzeda spółce lokal następnego dnia po zakończenia umowy leasingu.

Warunkiem zwrotnej sprzedaży była spłata przez spółkę zobowiązań wobec leasingodawcy i uzyskanie przez nią wymaganych prawem zezwoleń, niezbędnych dla zawarcia umowy sprzedaży lokalu. Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży spółka miała również prawo zażądać wcześniejszego wykupu lokalu. Umowa leasingu określała wzór na obliczenie ceny wykupu.

Zanim jeszcze upłynął okres obowiązywania umowy leasingu, spółka rozważała zbycie na rzecz osoby trzeciej swojego prawa do żądania sprzedaży lokalu przez leasingodawcę. Cesja miała zostać przeprowadzona na podstawie umowy trójstronnej z udziałem leasingodawcy, który wyraziłby zgodę na przeniesienie przez spółkę praw i obowiązków z umowy leasingu i przedwstępnej umowy sprzedaży na osobę trzecią.

Spółka uważała, że odpłatne przeniesienie praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości będzie zwolnione z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Argumentowała, że tak samo byłyby zwolnione z VAT wpłaty na poczet ceny nabycia nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej.

Innego zdania był dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji z 14 czerwca 2023 r. (sygn. 0112-KDIL3.4012.300.2023.1.NS) stwierdził, że cesja praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu to usługa, którą spółka wyświadczy na rzecz podmiotu trzeciego za wynagrodzeniem.

Skoro więc nie będzie to dostawa towaru, to nie znajdzie też zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przewidziane dla dostawy budynków lub ich części – wyjaśnił fiskus.

Tego samego zdania był Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu. Wyjaśnił, że świadczenie spółki nie będzie polegać na dostawie nieruchomości, lecz na zbyciu prawa do dostawy, którą wykona zbywca nieruchomości (leasingodawca) jako strona umowy przedwstępnej.

Zwrócił uwagę na to, że cesja przedwstępnej umowy sprzedaży sama w sobie nie skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania nieruchomością. Będzie to jedna z transakcji, które – jak wyjaśnił sąd – są funkcjonalnie związane z dostawą nieruchomości, lecz same w sobie nie wywołują takiego skutku jak dostawa.

Wyrok jest nieprawomocny.©℗

orzecznictwo