W jaki sposób ująć w kosztach PCC od nabycia nieruchomości

Przedsiębiorca (podatnik VAT czynny) nabył 20 marca 2023 r. lokal użytkowy (wraz z udziałem we własności gruntu). Dostawa ta była zwolniona z VAT, dlatego przedsiębiorca – jako kupujący – zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych od zakupu tego lokalu. Podatek pobrał notariusz jako płatnik. Nabyty lokal użytkowy (i udział w gruncie) ma zostać oddany do używania i wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Przedsiębiorca prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów metodą kasową. Czy może on zaliczyć PCC od zakupu ww. nieruchomości (zapłacony w dacie zawarcia aktu notarialnego) bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu bez odnoszenia go w koszty poprzez odpisy amortyzacyjne?

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT. Zatem aby wydatek stanowił dla podatnika koszt uzyskania przychodu, musi spełniać następujące warunki:

• zostać poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika, gdyż wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik, nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika;
• być definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona;
• pozostawać w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą;
• zostać poniesiony w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów;
• zostać właściwie udokumentowany;
• nie znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ustawy o PIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Stosownie do art. 23 ust. 1 ustawy o PIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów;

b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części;

c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o PIT powiększają wartość środków trwałych stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Uwaga! Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a–22o ustawy o PIT, z uwzględnieniem art. 23 ustawy o PIT (art. 22 ust. 8 zdanie pierwsze ustawy o PIT).

Amortyzacji zaś podlegają – z zastrzeżeniem art. 22c ustawy o PIT – stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o PIT, zwane środkami trwałymi (art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT).

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w razie odpłatnego nabycia uważa się cenę ich nabycia, a jeżeli były używane przez podatnika przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i nie były wcześniej amortyzowane, cenę ich nabycia, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej (art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT). Z kolei za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, które zostały naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług – z wyjątkiem przypadków gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (art. 22g ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o PIT).

W świetle przytoczonych przepisów na cenę nabycia składają się więc cena uiszczona sprzedawcy za dany składnik majątku oraz koszty związane z tym zakupem, tj. wszystkie wydatki, które powstały w bezpośrednim związku z odpłatnym nabyciem. Do kosztów tych zalicza się m.in. koszty opłat notarialnych, skarbowych i innych naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania. Istotne jest zatem, czy wskazane w art. 22g ust. 3 ustawy o PIT opłaty zostały naliczone, a najczęściej – z uwagi na ich charakter – poniesione przez podatnika przed przekazaniem składnika majątku do używania. Rodzaj tych opłat (związanych z zakupem środka trwałego) wskazuje, że w przeważającej części są one naliczane przy samej transakcji zakupu, a zatem przed przekazaniem składnika majątku do używania. Z tego względu – w tego typu sytuacjach – opłaty te będą stanowić element wartości początkowej (tego) składnika majątku.

Istota problemu w analizowanej sprawie sprowadza się do ustalenia, czy przedsiębiorca może zaliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych od zakupu tej nieruchomości, zapłacony w dacie zawarcia aktu notarialnego, bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu, bez odnoszenia go w koszty poprzez odpisy amortyzacyjne.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że przedsiębiorca kupił lokal użytkowy (wraz z udziałem we własności gruntu) 20 marca 2023 r. i tego dnia – w dacie podpisania aktu notarialnego – zgodnie z art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o PCC przez notariusza został pobrany PCC od zakupu tej nieruchomości. Nabyty lokal użytkowy (i udział w gruncie) ma obecnie zostać oddany do używania i wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Jeśli zatem ma się na względzie, że PCC został przez przedsiębiorcę zapłacony w dacie zawarcia aktu notarialnego, a obowiązek zapłaty PCC jest skonkretyzowany już w momencie nabycia przez podatnika danego składnika majątku, to – ze względu na art. 22g ust. 3 ustawy o PIT – koszt zapłaconego przez przedsiębiorcę PCC będzie zwiększał wartość początkową nabywanej przez niego nieruchomości (a ściśle: lokalu użytkowego i udziału w gruncie – środków trwałych).

Uwaga! Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów (art. 22c pkt 1 ustawy o PIT).

Podatek od czynności cywilnoprawnych jest płacony od wartości całej nieruchomości, dlatego na potrzeby amortyzacji należy zapłaconą kwotę PCC przyporządkować (według wartości) do wartości lokalu użytkowego oraz wartości udziału w gruncie związanego z tym lokalem.

Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 listopada 2022 r., nr 0115-KDIT3.4011.595.2022.3.AWO). ©℗