Właściciel nieruchomości rozlicza przychody z prywatnego najmu, nawet gdy zawarł umowę z pośrednikiem, który prowadzi w jego imieniu najem krótkoterminowy – wyjaśnił dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

Spytał o to właściciel mieszkania, który chce je wynająć, ale ze względy na dużą odległość od swojego miejsca zamieszkania nie może zająć się tym osobiście. Chce zawrzeć umowę najmu z pośrednikiem (wyspecjalizowanym podmiotem), który na zasadzie podnajmu będzie świadczył usługi najmu krótkoterminowego. Będzie udostępniał mieszkanie lokatorom (głównie w okresie letnim), przekazywał im klucze oraz dbał o sprzątanie lokalu i utrzymywanie go pod względem technicznym.
Właściciel będzie sam uiszczał opłaty za media (gaz, wodę energię elektryczną). Natomiast wynagrodzenie pośrednika będzie zależało od zysków z najmu.
Mężczyzna chciał uzyskać potwierdzenie, że mimo zawarcia umowy z pośrednikiem będzie rozliczał się z fiskusem z prywatnego najmu, a nie z działalności gospodarczej. Chciał bowiem płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przypomnijmy, że obecnie jest to jedyna dopuszczalna forma opodatkowania prywatnego najmu. Nie wchodzi w grę skala podatkowa, ta jest możliwa tylko przy najmie w ramach biznesu.
Mężczyzna przekonywał jednak, że samo zawarcie umowy z pośrednikiem nie oznacza, że najem staje się profesjonalny i zorganizowany.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się z tym stanowiskiem. Wyjaśnił, że najem może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) albo jako odrębne źródło przychodów – tzw. najem prywatny, poza działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).
Obecnie jedyną dopuszczalną formą opodatkowania prywatnego najmu jest ryczałt od przychodów. Nie wchodzi w grę skala PIT
Przywołał uchwałę z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21), w której Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że to podatnik decyduje, czy zamierza powiązać określone składniki mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy zachować je w majątku prywatnym i zarządzać nim, oddając go np. w najem.
NSA wyjaśnił, że zasadą jest kwalifikowanie przychodów z najmu do tego właśnie źródła przychodów. Wyjątkiem jest sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą”, rozlicza przychody z działalności gospodarczej.
W rezultacie dyrektor KIS stwierdził, że mężczyzna może zaliczać przychody z najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czyli do najmu prywatnego.
Od 2022 r. przychody z tego źródła są obligatoryjnie opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy. Właściciel płaci więc 8,5 proc. do kwoty 100 tys. zł, natomiast do nadwyżki ponad tę kwotę stosuje stawkę 12,5 proc. ©℗
Interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 21 lutego 2023 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.38.2023.1.AS