Jeżeli budynek powstał na cudzym gruncie, to podatek od przychodów z jego wynajmu lub dzierżawy płaci ten, kto go wybudował i amortyzuje, a nie właściciel nieruchomości – wyjaśnił dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

Takie samo stanowisko prezentował już wcześniej, m.in. w interpretacji z 6 lutego 2020 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.509. 2019.1.AW).

Chodzi o sytuację, w której przedsiębiorca bierze grunt w najem lub w dzierżawę i wznosi na nim budynek, a następnie zaczyna go wynajmować. Powstaje w związku z tym pytanie, kto ma płacić podatek od przychodów z budynków (pierwotnie zwany podatkiem minimalnym) – właściciel nieruchomości czy jej najemca lub dzierżawca, który zarabia na inwestycji zlokalizowanej na cudzym gruncie. Odpowiedź nie zawsze była jasna.

Ustawodawca się zagapił

Początkowo, w pierwszym roku obowiązywania tego podatku (2018 r.) nie było z tym problemu, bo zgodnie z ówczesnym brzmieniem art. 24b ust. 12 ustawy o CIT (i odpowiednio 30g ust. 12 ustawy o PIT) obowiązek podatkowy ciążył na tym, kto dokonywał odpisów amortyzacyjnych.

Od 1 stycznia 2019 r. przepisy zostały zmienione. Obecnie nie ulega wątpliwości, że podmiot dokonujący odpisów amortyzacyjnych płaci podatek, jeżeli wziął budynek w leasing (art. 24b ust. 17 ustawy o CIT i art. 30g ust. 17 ustawy o PIT). Powstało więc pytanie, co w sytuacji, gdy inwestycja powstała na cudzym gruncie. Czy podatek ma płacić jego właściciel lub współwłaściciel (jak nakazują art. 24b ust. 1 ustawy o CIT i art. 30g ust. 1 ustawy o PIT) czy podmiot, który wzniósł budynek i go amortyzuje?

Na problem ten zwróciliśmy uwagę już w 2019 r., w artykule „Jest luka w podatku minimalnym” (DGP nr 130/2019). Opisaliśmy wtedy interpretację indywidualną z 18 czerwca 2019 r. (sygn. 0114-KDIP2-1.4010. 121.2019.1.JC), w której dyrektor KIS stwierdził, że kto nie jest właścicielem nieruchomości, ten nie płaci podatku od przychodów z budynków, nawet jeśli amortyzuje budynek wzniesiony na tym gruncie.

Cytowani przez nas eksperci zwracali uwagę na to, że podatku nie powinien płacić również właściciel gruntu, bo nie uzyskuje on przychodów z najmu ani dzierżawy nieruchomości. Słowem, podatku nie płaciłby nikt.

Ministerstwo zatyka lukę

W odpowiedzi na pytanie DGP Ministerstwo Finansów odcięło się jednak od wykładni dyrektora KIS i wyjaśniło, że daninę powinien płacić ten, kto dokonuje odpisów amortyzacyjnych od inwestycji zlokalizowanej na cudzym gruncie.

Potwierdził to także dyrektor KIS w najnowszej interpretacji. Pytanie zadała spółka, która wydzierżawiła grunt od innego podmiotu, wybudowała na nim budynek użytkowy o wartości początkowej powyżej 10 mln zł, a następnie go wynajęła.

Tłumaczyła, że budynek nie może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności, bo tak wynika z art. 47 par. 1 kodeksu cywilnego. Uważała więc, że skoro nie jest ona właścicielem budynku, to nie powinna płacić podatku od przychodów z wynajmu. Taki obowiązek – przekonywała – ciąży na właścicielu lub współwłaścicielu, zgodnie z art. 24b ust. 1 ustawy o CIT.

Dyrektor KIS uznał inaczej. Wyjaśnił, że podatek od przychodów z budynków powinien płacić ten, kto uzyskuje przychody z budynku i go amortyzuje. Dodał, że taka była intencja ustawodawcy, co wynika z uzasadnienia do nowelizacji z 27 października 2017 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 2175). Stwierdzono w nim wówczas, że „proponowanym rozwiązaniem będą objęci również ci podatnicy, którzy nie są właścicielami (współwłaścicielami) nieruchomości, ale jej używają i na podstawie przepisów ustaw podatkowych dokonują odpisów amortyzacyjnych”.

Dyrektor KIS dodał, że potwierdza to również brzmienie art. 24b ust. 3 ustawy o CIT, z którego wynika, że przychodem jest ustalona na pierwszy dzień miesiąca wartość początkowa środka trwałego. ©℗

Interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 19 stycznia 2023 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.731.2022.1.DP)