Przedsiębiorcy nadal mogą odliczać odpisy amortyzacyjne od pensjonatów i lokali w aparthotelach i condohotelach, pod warunkiem jednak, że prawidłowo zakwalifikują je do nieruchomości niemieszkalnych.
Nie można już natomiast amortyzować mieszkań wykorzystywanych na cele biurowe.
Od 1 stycznia 2023 r. zakaz amortyzacji objął wszystkie mieszkania i budynki mieszkalne (oraz prawa do nich), niezależnie od tego, kiedy zostały kupione lub wybudowane. Nie ma też znaczenia, czy służą one prowadzonej działalności gospodarczej, są wydzierżawiane lub wynajmowane na podstawie umowy.
Takie zmiany wprowadzono Polskim Ładem (Dz.U. z 2021 r. poz. 2105 ze zm.) w art. 22c pkt 2 ustawy o PIT i art. 16c pkt 2a ustawy o CIT
Szukają rozwiązania
Wcześniej podatnicy odliczali co do zasady 1,5 proc. wartości mieszkania rocznie, a niekiedy mieli prawo nawet do wyższych stawek. Dlatego wielu właścicieli nieruchomości szuka potwierdzenia, że posiadane przez nich nieruchomości to budynki i lokale niemieszkalne, które wciąż podlegają amortyzacji. W tym przypadku odliczyć można 2,5 proc. wartości rocznie (albo więcej, jeśli skorzysta się z indywidualnych stawek amortyzacyjnych).
Decyduje kwalifikacja budynku
- Zakaz amortyzacji dotyczy wszystkich budynków i lokali mieszkalnych niezależnie od tego, kto jest ich właścicielem, czy są one wykorzystane w działalności gospodarczej (np. jako biuro), czy są wynajmowane, a jeśli to drugie, to na jakie cele - podkreśla Grzegorz Grabowski z kancelarii księgowo-podatkowej Wynajmistrz.pl.
Wyjaśnia, że decydujące znaczenie ma kwalifikacja nieruchomości jako budynku lub lokalu mieszkalnego według Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), która z kolei jest oparta na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).
Według eksperta większość oferowanych na rynku lokali w aparthotelach czy condohotelach to lokale niemieszkalne. Potwierdzeniem - jak mówi - jest choćby to, że są one sprzedawane ze stawką 23 proc. VAT, czyli właściwą dla lokali niemieszkalnych. (8-proc. stawka jest tylko przy sprzedaży budynków i lokali mieszkalnych).
W praktyce - jak tłumaczy ekspert - chodzi o pokoje hotelowe, które nie nadają się do wykorzystania na cele mieszkaniowe. W takim przypadku właściciel może zaliczać odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów. Ale decydujące znaczenie mają dokumenty dotyczące takiej nieruchomości.
- Należy natomiast pamiętać, że amortyzacji nie podlegają budynki i lokale, które według KŚT i PKOB stanowią budynki i lokale mieszkalne. Nie ma znaczenia to, że właściciele określają je pensjonatami i w całości lub w części wykorzystują pod usługi krótkotrwałego zakwaterowania - ostrzega Grzegorz Grabowski.
Jak to ustalić
Kluczowe jest więc prawidłowe zakwalifikowanie budynków lub lokali do kategorii niemieszkalnych. Jak to zrobić?
W interpretacji indywidualnej z 2 grudnia 2022 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.655.2022.1.SH) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, że zasady klasyfikacji budynków reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1864).
Decydujące znaczenie ma przeznaczenie budynku oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem - podkreślił fiskus.
Chodziło o mężczyznę, który zamierza zostać wspólnikiem i prowadzić działalność hotelarską oznaczoną kodem PKD 55.20.Z - obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. W celu założenia pensjonatu spółka kupiłaby budynek z siedmioma apartamentami, który obecny właściciel wprowadził do ewidencji środków trwałych pod symbolem 109 - pozostałe budynki niemieszkalne.
Problem polegał na tym, że w pozwoleniu na użytkowanie wydanym przez organy nadzoru budowlanego budynek został zaklasyfikowany do kategorii XIII - pozostałe budynki mieszkalne. Dyrektor KIS zgodził się, że jeśli budynek zostanie prawidłowo zakwalifikowany jako niemieszkalny do rodzaju 109 Klasyfikacji Środków Trwałych i wprowadzony do ewidencji środków trwałych spółki pod tym symbolem, to spółka będzie mogła amortyzować go do celów podatkowych.
Zastrzegł jednak, że nie może oceniać w interpretacji, czy spółka dokonała prawidłowej kwalifikacji. Wyjaśnił, że organem uprawnionym do orzekania w zakresie KŚT jest urząd statystyczny.
Fiskus potwierdza
Dyrektor KIS potwierdza, że amortyzacji podlegają pensjonaty stanowiące budynki niemieszkalne zaliczone do kategorii 109 KŚT. Przykładem jest interpretacja z 9 listopada 2022 (sygn. 0115-KDIT3.4011.703.2022.1. AWO).
Wystąpił o nią podatnik, który w styczniu 2022 r. kupił dwa pensjonaty, by prowadzić w nich agroturystykę. Poinformował, że znajdujące się w nich pokoje wynajmuje w ramach działalności gospodarczej. Pensjonaty - zaklasyfikowane pod symbolem KŚT 109 - wprowadził do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Miał jednak wątpliwości, czy może je amortyzować.
Dyrektor KIS wyjaśnił, że znowelizowany art. 22c pkt 2 ustawy o PIT nie ma zastosowania do budynków niemieszkalnych. Dlatego podatnik, jeśli faktycznie wynajmuje pokoje w pensjonatach zaklasyfikowanych pod symbolem KŚT 109, może uwzględniać odpisy amortyzacyjne w kosztach uzyskania przychodu.
Firmowe biuro
Zakaz amortyzacji dotyczy również domów lub mieszkań zajmowanych pod prywatny biznes (np. kancelarię, siedzibę firmy). Nie ma przy tym znaczenia, że całość jest przeznaczona do użytku biznesowego, a przedsiębiorca płaci wyższy podatek od nieruchomości - właściwy dla firm.
Potwierdzeniem tego jest interpretacja dyrektora KIS z 23 grudnia 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.888. 2022.1.ID). Wystąpił o nią radca prawny, który w 2018 r. kupił mieszkanie. Wyjaśnił, że w całości przeznaczył je na swoje biuro stanowiące siedzibę jego firmy. W związku z tym odprowadza podatek od nieruchomości w wysokości właściwej dla lokali, w których jest prowadzona działalność gospodarcza.
Problem polegał na tym, że w księdze wieczystej nieruchomość ta wciąż jest oznaczona jako lokal mieszkalny. Prawnik uważał jednak, że nie ma to znaczenia i że będzie mógł amortyzować ten lokal, zaliczając odpisy do kosztów uzyskania przychodu.
Nie zgodził się z tym dyrektor KIS. Wyjaśnił, że przedsiębiorca mógł amortyzować to mieszkanie dla celów podatkowych do końca 2022 r. Natomiast od 2023 r. jest to już niemożliwe.
- Wyjściem z tej sytuacji mogłaby być formalna zmiana przeznaczenia obiektu - komentuje Damian Kłosowicz z kancelarii Staniek & Partners (patrz: ramka). Dodaje, że amortyzacja podatkowa jest też możliwa w przypadku spółek, które wybrały estoński CIT. Tu bowiem zastosowanie mają zasady ustawy o rachunkowości, a nie ustawa o CIT. ©℗
OPINIA
Błąd w kwalifikacji budynku to ryzyko sporu
Organy podatkowe zajmują co do zasady korzystne stanowisko wsprawie amortyzacji takich nieruchomości jak np. pensjonaty. Kluczowe jest jednak prawidłowe zakwalifikowanie ich do kategorii budynków lub lokali niemieszkalnych. Fiskus podkreśla winterpretacjach, że kwestia prawidłowego zaklasyfikowania środka trwałego (budynku) nie jest inie może być przedmiotem interpretacji. Ato oznacza, że ewentualny błąd wtym zakresie naraża właściciela nieruchomości na spory podatkowe. Nawet jeśli uzyska on pozytywną interpretację, to organ podatkowy może wprzyszłości stwierdzić wtrakcie kontroli, że opis stanu faktycznego nie odpowiadał rzeczywistości.
Warto też przypomnieć, że od 2023 r. znajmu prywatnego można rozliczać się wyłącznie na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jeśli więc ktoś chce amortyzować nieruchomość niemieszkalną, musi założyć działalność gospodarczą.
OPINIA
Nadal są sposoby na amortyzację mieszkań
Amortyzacja mieszkań wykorzystywanych wdziałalności gospodarczej stała się -w ocenie organów podatkowych -niemożliwa również wówczas, gdy obiekt jest mieszkalny wyłącznie „na papierze”. Zakaz ten oczywiście jest niekonstytucyjny, ale na formalne tego potwierdzenie nie ma co liczyć wnajbliższym czasie.
Z tego punktu widzenia wnajlepszej sytuacji są spółki stosujące estoński CIT, bo stosują one przepisy oamortyzacji bilansowej, awięc ich zakaz amortyzacji podatkowej nie dotyczy.
Pozostałym podatnikom pozostaje podjąć próby formalnej zmiany przeznaczenia obiektu. To jednak może potrwać iwcale nie być takie proste.
Można też próbować argumentować, że skoro obiekt nie może pełnić funkcji mieszkalnych, to nie można go określać jako „mieszkalny” wrozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Wtakiej sytuacji jednak podatnik naraża się na ryzyko sporu podatkowego zaparatem skarbowym.
Trzecia opcja to odroczenie korzyści podatkowych. Mamy już pierwsze interpretacje indywidualne, zktórych wynika, że niezamortyzowana (w związku zpodatkowym zakazem) wartość początkowa jest kosztem podatkowym przy sprzedaży obiektu mieszkalnego. Przykładem jest interpretacja indywidualna z17 października 2022 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.495.2022.1.SH). ©℗