Zwolnienie z PIT należy się tylko wtedy, gdy podatnik w ustawowym terminie wyda pieniądze ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Problem polega na tym, że czasem bywa to prawnie niemożliwe

Zasadą jest, że jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem pięciu lat od jej nabycia (np. odziedziczenia), to należy zapłacić 19-proc. podatek od dochodu ze zbycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).
Do końca 2018 r. pięcioletni termin, po którym można było zbyć bez podatku odziedziczoną nieruchomość, był liczony od daty otwarcia spadku (czyli od śmierci spadkodawcy). W 2019 r. przepisy zostały zmienione na korzyść podatników i pięcioletni termin jest liczony nie od daty nabycia jej przez spadkobiercę, tylko przez spadkodawcę. W rezultacie o ewentualny PIT od dochodu ze sprzedaży muszą martwić się jedynie ci spadkobiercy, którzy dziedziczą nieruchomości nabyte przez spadkodawcę krótko przed jego śmiercią.
Kołem ratunkowym jest ulga mieszkaniowa, która pozwala nie zapłacić podatku od dochodu ze zbycia, jeżeli pieniądze z tej sprzedaży zostaną wydane na własne cele mieszkaniowe, np. zakup innej nieruchomości, w której podatnik zamieszka (art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT). Do końca 2018 r. na skorzystanie z ulgi były dwa lata, od 2019 r. termin ten jest o rok dłuższy.
Zamrożone pieniądze
Problem pojawia się, gdy nieruchomość (lub udział w niej) dziedziczy małoletnie dziecko.
Tak było w sprawie, do której odniósł się dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 3 marca 2021 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.913.2020.2.KR). O jej wydanie wystąpił podatnik (dziś już pełnoletni), którego ojciec zmarł w 2014 r., gdy chłopiec miał 14 lat.
Postanowieniem sądu rejonowego odziedziczył on wówczas po ojcu udział w nieruchomości. Sąd zezwolił matce na sprzedaż tego udziału (co nastąpiło w 2016 r.), ale jednocześnie zobowiązał ją do wpłacenia całości pieniędzy ze sprzedaży na polisę dla syna. Dostęp do zdeponowanych pieniędzy został zablokowany. Polisa zawierała bowiem klauzulę, że uposażony (syn) będzie mógł otrzymać zgromadzone oszczędności dopiero po uzyskaniu pełnoletności, co miało miejsce w 2018 r.
Dwa lata po uzyskaniu tych pieniędzy podatnik kupił za nie mieszkanie. Spytał, od kiedy w takiej sytuacji należy liczyć dwa lata na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Uważał, że należy je liczyć dopiero od końca roku, w którym zgodnie z postanowieniem sądu uzyskał dostęp do pieniędzy ze sprzedaży przez matkę udziału w nieruchomości.
Podkreślił, że nie miał możliwości wydania tych pieniędzy wcześniej, bo gdyby matka nie zastosowała się do postanowienia sądu i przekazała mu pieniądze ze sprzedaży odziedziczonego udziału w nieruchomości, to naraziłaby się na odpowiedzialność karną. Sąd zobowiązał ją bowiem do wpłacenia całej tej kwoty na polisę.
Jest podatek
Dyrektor KIS stwierdził jednak, że syn musi zapłacić PIT od dochodu ze zbycia tego udziału, bo skoro sprzedaż miała miejsce w 2016 r., to termin na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej upłynął 31 grudnia 2018 r.
Podkreślił, że ustawodawca podatkowy nie przewidział żadnych szczególnych przywilejów dla osób małoletnich. Za bez znaczenia uznał więc to, że podatnik mógł dysponować pieniędzmi ze sprzedaży dopiero po osiągnięciu pełnoletniości, a matka nie miała zgody sądu na wydatkowanie tych pieniędzy.
Nabycie przez rodzica
Problem jest szerszy, bo dotyczy również innych sytuacji, gdy np. żyjący rodzic za zgodą sądu przeznacza pieniądze ze zbycia nieruchomości lub udziału w niej (należących do małoletniego) na zakup mieszkania w terminie wskazanym w ustawie (wcześniej dwa lata, a od 2019 r. – trzy lata), ale kupuje je na siebie. Taki zakup wyklucza – zdaniem organów – skorzystanie przez małoletniego z ulgi mieszkaniowej, chyba że stanie się on współwłaścicielem nieruchomości jeszcze w terminie wskazanym w ustawie o PIT.
Potwierdza to m.in. interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 21 sierpnia 2020 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.409. 2020.2.KR). Dotyczyła ona syna, który będąc małoletni, odziedziczył wspólnie z ojcem działki po matce. Sąd zgodził się na ich zbycie przez ojca i zobowiązał go do wpłacenia pieniędzy ze sprzedaży na lokatę. Następnie wyraził zgodę na wydanie ich na budowę domu, w którym obaj zamieszkali.
We wniosku o interpretację ojciec spytał, czy jego małoletni syn ma w takiej sytuacji prawo do ulgi mieszkaniowej. Zobowiązał się przy tym, że natychmiast dopełni formalności prawnych i notarialnych, mających na celu nabycie przez małoletniego własności nieruchomości.
Dyrektor KIS uznał jednak, że jest już na to za późno, bo minął dwuletni termin. Należało go liczyć od końca roku podatkowego, w którym doszło do zbycia nieruchomości – poinstruował. Wyjaśnił, że skoro do tego momentu małoletni nie nabył prawa własności, to ulga mieszkaniowa mu się nie należy.
O tej niekorzystnej wykładni pisaliśmy w artykule „Jest problem z ulgą, gdy nieruchomość dziedziczy dziecko” (DGP nr 170/2020). Informowaliśmy wtedy również, że w tego rodzaju sprawach sądy administracyjne mają jednak inne zdanie niż fiskus.
Wygrane w sądach
Sądy przyjmują bowiem, że w sytuacji, gdy dziecko jest małoletnie, podatnikiem jest rodzic i to jemu przysługuje ulga mieszkaniowa. Dlatego rodzic, który za zgodą sądu zbywa nieruchomość należącą do dziecka, może skorzystać z ulgi, jeżeli tylko kupi bądź wybuduje dom lub mieszkanie, w którym zamieszka wspólnie z potomkiem.
Przykładem takiej wykładni jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 grudnia 2018 r. (sygn. akt II FSK 3492/16). Sąd orzekł, że dochody ze zbycia nieruchomości za zgodą sądu opiekuńczego nie są dochodami dziecka, lecz powinny być dodane do dochodów rodzica i opodatkowane na jego imię (patrz „Fiskus nie może pozbawiać rodziców ulgi mieszkaniowej”, DGP nr 246/2018).
Małoletni nie jest podatnikiem
Potwierdza to także wyrok NSA z 17 czerwca 2020 r. (sygn. akt II FSK 648/20), który oddalił skargę fiskusa od wyroku sądu pierwszej instancji stwierdzającego nieważność decyzji organu.
Fiskus domagał się od małoletniej podatku od dochodu ze zbycia mieszkania odziedziczonego po ojcu. Lokal ten został sprzedany przez matkę za zgodą sądu opiekuńczego. Córka miała wtedy zaledwie 11 lat, a więc nie miała zdolności do czynności prawnych.
Fiskus upierał się jednak, że skierował swoje żądanie do właściwej osoby.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, że decyzja jest nieważna, bo podatnikiem nie była córka, tylko jej matka.
– W rozpoznawanej sprawie stroną i podatnikiem była matka skarżącej osoby małoletniej i to wobec niej organy podatkowe powinny prowadzić postępowanie podatkowe w sprawie – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny. Podkreślił, że małoletnie dzieci, poza przypadkami ściśle określonymi w art. 7 ust. 1 ustawy o PIT, nie rozliczają się samodzielnie z osiąganych dochodów i nie są podatnikami podatku dochodowego. Przywołał również orzeczenia NSA z 5 grudnia 2018 r. (sygn. akt II FSK 3492/16), z 7 kwietnia 2017 r. (sygn. akt II FSK 724/15) oraz z 9 sierpnia 2013 r. (sygn. akt II FSK 2480/11). W wyrokach tych sąd kasacyjny stwierdził, że podatek z tytułu zbycia lokalu przed upływem pięciu lat nie obciąża małoletniego dziecka.
Stanowisko w tej sprawie potwierdził także Naczelny Sąd Administracyjny. – Ustawodawca nie zakłada nałożenia obowiązku podatkowego na osobę, która samodzielnie nie może dokonać czynności prawnej, stanowiącej źródło przychodów w podatku dochodowym i która nie może samodzielnie rozporządzać uzyskanym przychodem – orzekł sąd kasacyjny. ©℗
Ważne terminy w sprawie ulgi mieszkaniowej