Zasiedzenie nieruchomości: Opłata podatku nie chroni przed utratą działki

Mężczyzna razem z małżonką jest wpisany w księdze wieczystej jako właściciel działki na krakowskich Bielanach. Oboje od ponad 30 lat uiszczali od niej podatek. Jednak dla krakowskiego sądu takie dane świadczą jedynie o tym, że ktoś jest właścicielem tylko na papierze, a nie jej faktycznym posiadaczem. Skutek jest taki, że sąsiedzi, którym małżonkowie w ramach dobrosąsiedzkich stosunków nie zabraniali przebywać na działce, stali się jej samoistnymi posiadaczami.

Sąd, analizując wniosek o zasiedzenie działki, uznał, że w tym sporze decydujące znaczenie ma to, że to właśnie sąsiedzi głównie ją użytkowali. Prowadzili tam prace ogrodnicze, przechowywali opał na zimę i wyremontowali ogrodzenie. Kilkunastu powołanych przez nich świadków potwierdziło, że to ich traktują jako właścicieli działki. W ocenie sądu architekt wraz z małżonką zaniedbali nieruchomość.

Wola posiadania

Właściciele argumentowali, że nie prowadzili prac ogrodniczych na działce świadomie. Bywali na niej po kilkadziesiąt razy w roku, ale skupiali się na uzyskaniu koniecznych pozwoleń związanych z budową na tym gruncie domu dla ich córki.

– Nie ma przecież prawa nakazującego grodzenie niezabudowanej działki budowlanej – podkreśla nasz czytelnik.

Po otrzymaniu dla działki warunków zabudowy wykonali badania geologiczne, a także zlecili stworzenie mapy do celów projektowych.

Dla sędziego nie były to jednak wystarczające okoliczności potwierdzające zainteresowanie działką. – Jako obywatel Polski, w której konstytucja gwarantuje ochronę własności, nie rozumiem sytuacji, w której się znalazłem – bulwersuje się architekt. Pyta, czy opłacany podatek od nieruchomości to nieistotna danina publicznoprawna.

Doktor Adam Krzywoń z Katedry Prawa Konstytucyjnego Uniwersytetu Warszawskiego zauważa, że między prawem podatkowym a cywilnym zachodzą daleko idące związki i nie można tracić z pola widzenia regularnego ponoszenia ciężaru podatku od nieruchomości. W jego ocenie wykonywanie tej powinności publicznoprawnej świadczy przecież o woli posiadania.

Nasz czytelnik czeka na rozstrzygnięcie sądu apelacyjnego. Jeśli przegra proces, straci działkę, której wartość wynosi ok. 200 tys. zł, oraz wykupioną w celu dojazdu do niej służebność o wartości ok. 30 tys. zł.

Podatek do zwrotu

Doktor Rafał Dowgier, adiunkt w Katedrze Prawa Podatkowego na Wydziale Prawa Uniwersytetu w Białymstoku, przekonuje, że kwestia opłacania podatku nie przesądza o zasiedzeniu, lecz właściciel może odzyskać zapłacony podatek.

Ekspert wyjaśnia, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje wprawdzie jako podatnika właściciela, lecz w dalszej części podkreśla, że o ile przedmiot opodatkowania jest w posiadaniu samoistnym, to daninę w tym przypadku powinien składać nie właściciel, ale osoba, która faktycznie włada przedmiotem opodatkowania jak właściciel, czyli samoistny posiadacz.

– Wydaje się, że organy podatkowe nie kwestionowały sposobu naliczania podatku przez właściciela, bo nie miały informacji o istnieniu posiadacza samoistnego. Łatwiej jest opodatkować właściciela, którego wskazano w księdze wieczystej, niż szukać samoistnego posiadacza – podkreśla Rafał Dowgier. Jego zdaniem właściciel, który nie był podatnikiem, ma prawo zakwestionować doręczane mu decyzje podatkowe.

– Są to decyzje ostateczne, więc w grę wchodzi tryb stwierdzenia ich nieważności. Decyzje wydane na właściciela, w sytuacji gdy nieruchomością władał samoistny posiadacz, rażąco naruszają prawo – nie ma wątpliwości ekspert.

Zwraca uwagę, że możliwość stwierdzenia nieważności decyzji ograniczona jest do pięciu lat i tylko za ten okres samorządowe kolegium odwoławcze może wyeliminować wadliwe decyzje z obrotu prawnego.

– W takiej sytuacji powstanie nadpłata, którą właściciel odzyska – stwierdza Rafał Dowgier. W następstwie tego prezydent miasta powinien skierować decyzje podatkowe do samoistnego posiadacza.