Pracownik, który lokuje nadwyżki dochodów w budynki i lokale, może przychody z najmu rozliczać ryczałtem ewidencjonowanym – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.
Chodziło o menedżera, którego podstawowym źródłem dochodu jest etat w firmie. Nadwyżki z pensji lokuje on w nieruchomościach. Dorobił się już dwóch mieszkań, jednego lokalu użytkowego oraz budynku biurowo-magazynowego.
Część z nich wynajmuje, a część przygotowuje pod wynajem. Chcąc zminimalizować czas niezbędny do obsługi wynajmu, przekazał kwestie księgowe i podatkowe biuru rachunkowemu. Nie wykluczył, że w przyszłości kupi kolejne nieruchomości, z których również będzie miał dodatkowy dochód.
Brał też pod uwagę taką ewentualność, że zmieni pracę albo ją straci i wtedy najem stanie się chwilowo jego podstawowym źródłem przychodów. Zastrzegł jednak, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu.
Uważał więc, że od przychodów z najmu może płacić 8,5-proc. ryczałt ewidencjonowany, bo jak przekonywał, jest to najem prywatny, zaliczany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

To nie ta skala

Nie zgodził się z tym dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie. Stwierdził, że podatnik prowadzi w zakresie najmu działalność gospodarczą, ponieważ spełnione zostały przesłanki z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Najem ma bowiem charakter profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły oraz jest dokonywany na własny rachunek i ryzyko – wyliczył dyrektor izby.
Stwierdził, że w tej sprawie nie mamy do czynienia z najmem incydentalnym, przypadkowym, tylko zorganizowanym i ciągłym, a brak formalnej rejestracji jako działalność gospodarcza nie ma tu znaczenia. W konsekwencji podatnik powinien rozliczać się z najmu jak z przychodów z działalności gospodarczej – uznał organ.
Podobnego zdania był WSA w Warszawie. Orzekł, że co prawda najem prywatny i w ramach działalności gospodarczej mają cechy wspólne (np. pewien stopień zorganizowania), ale zasadnicze znaczenie ma to, ile nieruchomości jest wynajmowanych oraz jakie jest ich typowe przeznaczenie – prywatne czy gospodarcze.
Nie mają natomiast decydującego znaczenia: wola podatnika, udział przychodu z najmu w przychodach podatnika ogółem ani to, czy czynności związane z najmem podatnik wykonuje osobiście, czy korzysta z usług podmiotów zewnętrznych, a także czy zatrudnia pracowników.
WSA uznał więc, że skoro podatnik już teraz wynajmuje cztery nieruchomości i nie wyklucza nabycia kolejnych, to realizuje pewien zamysł gospodarczy. Z całą pewnością najem takiego majątku jest działalnością profesjonalisty, a nie osoby tymczasowo wynajmującej prywatny majątek, który w danym czasie nie jest wykorzystywany na własne potrzeby – stwierdził sąd I instancji.

Rozmiar bez znaczenia

NSA był całkiem innego zdania. Uznał, że skoro podatnik jest zatrudniony na etacie, a nadwyżki kapitału lokuje w nieruchomościach, to należy uznać, że wynajmuje majątek prywatny, a nie w ramach działalności gospodarczej.
Sędzia Aleksandra Wrzesińska-Nowacka wyjaśniła, że rozmiar najmu (czyli liczba wynajmowanych mieszkań) nie decyduje o tym, że jest to działalność gospodarcza.
Zwróciła też uwagę na art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, zgodnie z którym z działalnością gospodarczą mamy do czynienia wtedy, gdy nie da się ich zaliczyć do innych źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT. Najpierw więc trzeba zdecydować, czy przychód nie może być zaliczony do innego źródła niż działalność.
Sędzia wskazała, że ustawodawca określa przychody z najmu jako odrębne źródło, jak również wymienia je w art. 14 ustawy o PIT jako przychody z działalności gospodarczej.
– Tym samym ustawodawca zaciemnia sytuację wynajmujących, bo nie definiuje, czym się różni najem w ramach działalności gospodarczej od najmu prywatnego – stwierdziła sędzia Wrzesińska-Nowacka.
Przypomniała, że przed 2018 r. w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 43 ze zm.) były przewidziane (i nadal są – red.) dwie stawki: 17 proc. od usług zakwaterowania oraz 8,5 proc. od prywatnego najmu.
Od 1 stycznia 2018 r. wprowadzono jeszcze dodatkową stawkę ryczałtu od prywatnego najmu – 12,5 proc. od przychodów przekraczających 100 tys. zł.
– Ustawodawca nie dzieli więc najmu w zależności od liczby wynajmowanych nieruchomości – powiedziała sędzia Wrzesińska-Nowacka. Podkreśliła, że w każdej sytuacji należy bardzo dokładnie oceniać okoliczności sprawy.
W tym wypadku NSA uznał, że skoro najem nie będzie podstawowym źródłem zarobkowania, to podatnik może rozliczać się z przychodów z tego tytułu, płacąc 8,5-proc. ryczałt.
Natomiast jeżeli sytuacja podatnika się zmieni i uczyni on z najmu podstawowe źródło swojego utrzymania, wówczas sposób opodatkowania może się również zmienić – dodał sąd.

orzecznictwo

Wyrok NSA z 13 sierpnia 2020 r., sygn. akt II FSK 960/18. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia