Przy sprzedaży mieszkania nie można odjąć od przychodu rat kredytowych i prowizji bankowej – wyjaśnił dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
Chodziło o kobietę, która w 2016 r. kupiła mieszkanie za 235 tys. zł. Wzięła na nie kredyt, za co musiała zapłacić bankowi prowizję (prawie 6 tys. zł). Przez trzy lata spłacała co miesiąc raty kredytowe. W 2019 r. sprzedała lokal z zyskiem, za 425 tys. zł. Z uzyskanych pieniędzy spłaciła kredyt i kupiła kolejne mieszkanie, na własne cele mieszkaniowe.
Od przychodu ze sprzedaży mieszkania (425 tys. zł) chciała odjąć 6 tys. zł zapłaconej prowizji oraz spłacone raty kredytu. Spytała także, czy ewentualnie są one objęte ulgą mieszkaniową.
Otrzymała niekorzystną interpretację. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, że prowizja bankowa i spłacone raty kredytu nie są kosztem ani nie są objęte ulgą mieszkaniową.
Przypomniał, że podatek ze sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat od jego nabycia płaci się od dochodu, czyli od uzyskanej ceny (przychodu) pomniejszonej o koszty. Można do nich zaliczyć np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, wydatki notarialne związane z umową przedwstępną (cywilnoprawną), koszty i opłaty sądowe. Kosztami uzyskania przychodu nie są natomiast spłacone raty kredytów ani prowizja za jego udzielenie – wyjaśnił organ.
Wskazał również na art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, zgodnie z którym kosztami odpłatnego zbycia są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Są to więc wydatki związane z nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilno prawnych, a także wydatki na ulepszenie, modernizację lokalu, w tym koszty remontów.
Natomiast wydatki na spłatę rat kredytowych i prowizja dla banku nie zwiększają wartości mieszkania. Są jedynie wydatkami związanymi z pozyskaniem pieniędzy na zakup lokalu i jego wykończenie. Nie są to więc wydatki odpłatnego zbycia, bo w żaden sposób nie wpłynęły na podwyższenie wartości tego lokalu.
Dyrektor KIS wyjaśnił też, że raty i prowizja bankowa nie są również wydatkami, które uprawniałyby do zwolnienia z PIT w ramach ulgi mieszkaniowej. Nie można ich bowiem uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, skoro zostały poniesione jeszcze przed sprzedażą mieszkania.
Ponadto prowizja nie została wymieniona w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, a więc też nie jest wydatkiem poniesionym na własne cele mieszkaniowe.
Interpretacjaindywidualna dyrektora KIS z 9 lipca 2020 r., sygn. 0115-KDIT2. 4011.387.2020.1.MM