Zgodnie z kodeksem cywilnym, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju bądź oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Ryczałt korzystniejszy od skali

Dzierżawa różni się terminami wnoszenia opłat. Czynsz dzierżawny uiszcza się raz na rok. Ponadto uzyskiwaniu przychodów z dzierżawy nie towarzyszy ponoszenie kosztów, a przynajmniej nie w takim zakresie, jak przy najmie nieruchomości.

Należności stanowiące przychód wydzierżawiającego są też z reguły dużo niższe niż wynajmującego. Z tego też względu w zdecydowanej większości przypadków najkorzystniejszą formą opodatkowania przychodów z dzierżawy jest ryczałt.

Podatek według skali

Nie ma jednak przeszkód, by podatnik uzyskujący przychody z dzierżawy rozliczał je na zasadach ogólnych, a więc na podstawie skali tabeli podatkowej. W praktyce może to być korzystne, gdy przychód jest stosunkowo wysoki i w skali roku mocno przekracza limit 4 tys. euro, co oznacza, że w znacznej części byłby objęty stawką ryczałtu 20 proc., zamiast stawką 8,5 proc. Sam zaś podatnik nie uzyskuje innych dochodów, które podlegają podatkowi wyliczanemu według skali tabeli podatkowej.

Ważne!

Podatnik, który uzyska przychód w trakcie roku, płaci ryczałt do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymał czynsz

Dla przykładu jest to osoba fizyczna, która prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym, nieuzyskująca dochodów podlegających podatkowi według skali. Jeśli taka osoba uzyska z dzierżawy roczny przychód w wysokości 3-4 tys. zł, korzystniejsze będzie dla niej opodatkowanie według skali niż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Gdy przychód byłby nawet znacznie wyższy, ale może być dla podatnika jedynym, który umożliwi skorzystanie z ulg podatkowych, np. ulgi prorodzinnej czy ulg o charakterze mieszkaniowym rozliczanych na zasadzie praw nabytych.

Jak płacić ryczałt od dzierżawy

Podatnik, który zdecyduje się na rozliczanie przychodu z dzierżawy według skali tabeli podatkowej, nie musi zawiadamiać o tym naczelnika urzędu skarbowego. Nie musi też na tę okoliczność prowadzić żadnej księgi ani innej dokumentacji, nawet ewidencji środków trwałych, gdyż grunty co do zasady nie podlegają amortyzacji. Jeśli uzyska przychód z dzierżawy w trakcie roku podatkowego, ma obowiązek zapłacić zaliczkę na podatek.

By jednak musiał to faktycznie uczynić, przychód z dzierżawy musi być wyższy od kwoty wolnej od podatku, a więc ponad 3,1 tys. zł. Wówczas podatnik wylicza zaliczkę na podatek według skali tabeli podatkowej i odprowadza ją na konto urzędu skarbowego. Nie składa żadnego formularza podatkowego.

Jeśli jednak należność dzierżawną uzyska w grudniu, to niezależnie od jej wysokości nie płaci już od niej zaliczki na podatek, ale przychód uwzględnia w ramach rocznego zeznania podatkowego PIT-36, ustalając od niego podatek według skali tabeli podatkowej, po zsumowaniu z innymi dochodami opodatkowanymi na zasadach ogólnych oraz po uwzględnieniu przysługujących mu ulg i odliczeń.

Podobnie postępuje podatnik, który od przychodu z dzierżawy zapłacił zaliczkę w trakcie roku podatkowego, z tym że on przy ustalaniu ostatecznego zobowiązania podatkowego wyliczonego według skali tabeli podatkowej uwzględnia zaliczkę zapłaconą w trakcie roku.

Jeśli wydzierżawiający chce płacić od czynszu dzierżawnego ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, musi w terminie do 20 stycznia roku podatkowego albo przed otrzymaniem pierwszego czynszu, gdy umowa dzierżawy zawarta zostanie w trakcie roku, zawiadomić o tym na piśmie naczelnika urzędu skarbowego.

W takim przypadku podatek w formie ryczałtu płaci się na takich samych zasadach jak od najmu mieszkania czy lokalu użytkowego. To znaczy do równowartości 4 tys. euro przychód objęty jest stawką ryczałtu 8,5 proc., zaś po przekroczeniu tej granicy od każdej następnej złotówki przychodu zapłacić trzeba 20 proc. ryczałtu.

Podatnik, który uzyska przychód w trakcie roku, płaci ryczałt w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskał czynsz. Gdy czynsz otrzymuje w grudniu, płaci ryczałt do 31 stycznia następnego roku i składa roczne zeznanie PIT-28.

Do 31 stycznia następnego roku rozliczenie PIT-28 złożyć musi wydzierżawiający, który czynsz opodatkowany ryczałtem uzyskał w trakcie roku i zapłacił od niego w trakcie roku ryczałt.