Jeśli podatnik ustali właściwą wartość początkową dla celów amortyzacji, założy ewidencję środków trwałych i wyliczy miesięczną ratę amortyzacji, może spokojnie obniżać o nią przychód.

Ustalamy wartość początkową

Ustalanie wartości początkowej sprawia podatnikom wiele problemów, ale jeśli ktoś nie chce w ogóle narażać się na dyskusję na ten temat z urzędem skarbowym, może skorzystać z tzw. amortyzacji uproszczonej. Wówczas nie ma w ogóle problemów, a na dodatek podatnik nie musi nawet zakładać ewidencji środków trwałych.

Wszystkie zasady amortyzacji lokalu, który jest przedmiotem najmu, określone są w art. 22a-22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Oto skrót najważniejszych zasad.

Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, a także nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Amortyzacji podatkowej nie podlegają grunty i prawo wieczystego użytkowania gruntów.

Jednak w przypadku takich składników majątku jak budynki mieszkalne lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, podatnik sam decyduje o tym, czy będą one amortyzowane. Jeżeli więc nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu, amortyzowane być nie muszą.

Amortyzujemy nieruchomość

Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Gdy przedmiotem amortyzacji jest dom lub wyodrębniony lokal mieszkalny, to amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi. Właściwa do zastosowania jest wówczas stawka amortyzacji w wysokości 1,5 proc. rocznie. Chociaż w pewnych przypadkach podatnik ma prawo skrócić ją do dziesięciu lat.

Specyfika lokalu spółdzielczego

Nieco inaczej jest w przypadku lokalu spółdzielczego. Amortyzacji podlegają także, jako tzw. wartości niematerialne, o ile tylko podatnik podejmie decyzję o amortyzowaniu, nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. W tym wariancie odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc. rocznie. Jeśli podatnicy zdecydują się na amortyzację uproszczoną, muszą zastosować roczną stawkę amortyzacyjną w wysokości 1,5 proc.