JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĘŁA IZBA: Podatnik wypowiedział umowę najmu przed upływem okresu, na który została zawarta, i z tego powodu zgodnie z umową został obciążony karą umowną w kwocie 55 944 zł. Następnie zawarł umowę z kolejnym najemcą, który zobowiązał się do zwrotu kary umownej i pokrycia innych kosztów związanych z relokacją dotychczasowego najemcy w łącznej kwocie 60 tys. zł. Podatnik otrzymał notę księgową obciążeniową i jednocześnie obciążył notą księgową tytułem zwrotu kosztów nowego najemcę. Strony operacji gospodarczej są płatnikami VAT. Czy opisana czynność obciążenia nowego najemcy kosztami relokacji byłego najemcy jest czynnością niepodlegającą ustawie o podatku od towarów i usług?

ODPOWIEDŹ IZBY: Aby dana czynność (dostawa towarów czy też usługa) podlegała opodatkowaniu VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Kary umowne mogą być wyłącznie sankcją za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań. Odstąpienie od umowy stanowi realizację uprawnień związanych z określonymi wypad- kami niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań z umów wzajemnych i skuteczne odstąpienie od umowy stanowi w pewnym sensie potwierdzenie, że istotnie miał miejsce przypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez drugą stronę. Zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy można zatem traktować jako formę uproszczenia redakcji warunków umowy, która pozwala na przyjęcie przez strony, że wypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, które uprawniają stronę do odstąpienia od umowy, stanowią jednocześnie podstawę do domagania się zapłaty kary umownej.

W opisanym przypadku na mocy zawartej umowy podatnik zobowiązał się do świadczenia usług, tj. wynajmu lokalu, natomiast najemca zobowiązał się do zapłaty czynszu oraz zwrotu wynajmującemu kwoty w wysokości 60 tys. zł brutto tytułem kosztów poniesionych przez wynajmującego związanych z relokacją poprzedniego najemcy. Tym samym kwota zwrócona przez najemcę podatnikowi nie stanowi kary umownej za naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, lecz stanowi wynagrodzenie dla podatnika należne z tytułu zawartej umowy najmu.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

W związku z powyższym podstawa opodatkowania podatkiem od towarów i usług obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, które obejmuje oprócz czynszu również zwrot wynajmującemu kwoty 60 tys. zł tytułem kosztów poniesionych przez wynajmującego, związanych z relokacją dotychczasowego najemcy.

Zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE kwoty pobierane przez świadczącego usługę od nabywcy usługi wpływają na wartość dokonywanej czynności, a co się z tym wiąże, wpływają również na podstawę opodatkowania. Dotyczy to wyłącznie kosztów, które zwiększają kwotę należną z tytułu konkretnej transakcji, tj. konkretnej dostawy towarów lub konkretnej usługi.

W konsekwencji kwota należna do uiszczenia przez najemcę na rzecz Wnioskodawcy stanowi wynagrodzenie związane ze świadczeniem usługi najmu lokalu i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 31 października 2008 r. (nr IBPP3/443-572/08/BWo)