ANALIZA

Podatnik, który będzie sprzedawał nieruchomość kupioną od 1 stycznia 2009 r., będzie mógł skorzystać z nowej ulgi mieszkaniowej. Będzie ona polegała na tym, że jeśli sprzedający pieniądze z transakcji zbycia nieruchomości przeznaczy w ciągu dwóch lat na inny cel mieszkaniowy, nie będzie musiał zapłacić 19-proc. PIT od dochodu. Jednym z takich celów będzie spłata kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe. I tu pojawia się pytanie, czy ulga będzie dotyczyć kredytów i pożyczek tylko zaciągniętych od 1 stycznia 2009 r. czy również tych pochodzących sprzed tej daty.

Zdaniem ekspertów nową ulgą mieszkaniową powinna być objęta spłata wszystkich kredytów lub pożyczek mieszkaniowych, pod warunkiem że zostały one zaciągnięte przed osiągnięciem przychodu ze sprzedaży nieruchomości, przy której podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej.

Każdy kredyt z odliczeniem

Zwolnienie od opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości od 1 stycznia 2009 r. będzie dotyczyć m.in. tej kwoty przychodów, która zostanie przeznaczona na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika na cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu. Według Ewy Opalińskiej, doradcy podatkowego w kancelarii Gide Loyrette Nouel, gdyby ustawodawca chciał zawęzić ramy czasowe dotyczące wskazania daty zaciągnięcia kredytu (pożyczki), to umieściłby odpowiednie przepisy w ustawie zmieniającej ustawę o PIT. Tymczasem ustawa ta nie precyzuje, jak należy liczyć ten termin. Nie zawiera również przepisów przejściowych regulujących tę materię.

- W związku z tym należy przyjąć, że ulga dotyczy każdego kredytu (pożyczki) zaciągniętego zarówno od 1 stycznia 2009 r., jak i przed tą datą. Zgodnie z protokołami do posiedzeń komisji obradującej nad zmianami do PIT, intencją tej zmiany było rozszerzenie możliwości korzystania ze zwolnienia poprzez objęcie również wydatków związanych ze spłatą kredytów lub pożyczek oraz odsetek od tych kredytów czy pożyczek zaciągniętych na inną niż zbywana nieruchomość mieszkalną - tłumaczy Ewa Opalińska.

Dodaje, że ograniczenie zastosowania ulgi tylko do zobowiązań zaciągniętych od 1 stycznia 2009 r. będzie nieuzasadnione z uwagi na literalne brzmienie przepisów wprowadzających zmiany, jak również z uwagi na cel wprowadzanych zmian.

Również Monika Ławnicka, konsultant w Accreo Taxand, podkreśla, że nowelizacja ustawy o PIT nie zawiera przepisów określających termin zaciągnięcia kredytu, którego spłata kwalifikowałaby podatnika do skorzystania ze zwolnienia dochodów ze sprzedaży nieruchomości na mocy nowej ulgi mieszkaniowej.

- Wydaje się więc, że kredyt ten może zostać zaciągnięty w każdym czasie (również przed 1 stycznia 2009 r.), byleby nastąpiło to przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości - radzi Monika Ławnicka.

Warunki do nowej ulgi

Analizując warunki uprawniające do skorzystania z nowej ulgi mieszkaniowej, Mirosława Zugaj, doradca w Grant Thornton Frąckowiak, zwraca uwagę, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady obowiązujące na 31 grudnia 2008 r. Zatem nowa ulga mieszkaniowa nie dotyczy przychodów, jakie uzyskamy ze zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w opisanym okresie.

Ważne jest, by kredyt, na którego spłatę przeznaczymy osiągnięty przychód, był otrzymany przed uzyskaniem przychodu, a jego celem było nabycie nieruchomości lub spłata kredytu refinansowanego.

- Nie ma natomiast znaczenia dzień zawarcia umowy kredytowej, istotne jest, by środki, które zostaną przeznaczone na jego spłatę, nie pochodziły ze zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. - argumentuje Mirosława Zugaj.

Jego zdaniem najistotniejszy warunek nowej ulgi mieszkaniowej zawarto nie w ustawie o PIT, ale w ustawie ją zmieniającej. Wymagać on będzie w pierwszej kolejności określenia dnia oddania nieruchomości do użytkowania, który jest dniem wcześniejszym od dnia jej nabycia.

Stare zwolnienie

Warto jeszcze przypomnieć, że ulga mieszkaniowa w podobnym brzmieniu obowiązywała już w latach 2003-2006, przy czym przepisy obowiązujące w 2003 roku jasno wskazywały, że kredyt powinien zostać zaciągnięty nie wcześniej niż 24 miesiące przed dniem uzyskania przychodu. Na te regulacje zwraca uwagę Monika Ławnicka, która wyjaśnia, że od 1 stycznia 2004 r. przepisy ustawy o PIT nie zawierały takiego ograniczenia. W odniesieniu do przychodów ze zbycia nieruchomości podlegających regulacjom obowiązującym od tego dnia, organy podatkowe przyznawały podatnikom prawo do zwolnienia, jeśli kredyt został zaciągnięty przed 1 stycznia 2004 r. (np. informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego z 16 czerwca 2004 r., nr DP1-415-12/04 wydana przez Urząd Skarbowy w Lubartowie).

- Nie można jednak wykluczyć, że kwestia daty zaciągnięcia kredytu, w nowej odsłonie ulgi mieszkaniowej, będzie przedmiotem rozbieżnych interpretacji ze strony organów podatkowych - ostrzega Monika Ławnicka.

19 proc. wynosi podatek dochodowy od osób fizycznych od sprzedaży nieruchomości