Jaki VAT od sprzedaży budynków używanych

09.05.2007, 19:05; Aktualizacja: 29.02.2008, 10:38

Udostępnij na Facebooku Udostępnij na Twitterze

Zgodnie z przepisami ustawy VAT, opodatkowaniu podlega m.in. dostawa (sprzedaż) towarów. Artykuł 2 pkt 6 definiuje towary m.in. jako budynki i budowle lub ich części, a także grunty. Sprzedaż budynków użytkowych (ich części) podlega obecnie, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki 22 proc. Jeżeli chodzi o obiekty budownictwa mieszkaniowego, to podlegają one opodatkowaniu według stawki 7 proc. Ustawa przewiduje pewne wyjątki od tej ogólnej zasady. Dotyczą one m.in. dostawy budynków (budowli) mających charakter towarów używanych. Jak należy rozliczać ich sprzedaż?

Andrzej Dębiec, partner Kancelaria Lovells

Przy spełnieniu określonych warunków dostawa towarów używanych (w tym nieruchomości) podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania VAT. Wynika to z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm., nazywanej dalej ustawą o VAT). Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ustawy o VAT, dla dostawy budynków (budowli) używanych możliwe jest do zastosowania przy spełnieniu następujących warunków:

od końca roku, w którym zakończono budowę budynków (budowli) upłynęło więcej niż pięć lat. Nie ma przy tym znaczenia, przez jaki okres budynki te były wykorzystywane przez dotychczasowego właściciela,
dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w związku z jego nabyciem. Istotne jest w tym przypadku przysługiwanie prawa, a nie faktyczne z niego skorzystanie,
ewentualne wydatki poniesione przez dotychczasowego właściciela na ulepszenie nieruchomości nie przekraczały 30 proc. ich wartości początkowej, chyba że podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków lub użytkował budynek (budowlę) przez okres co najmniej pięć lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Grunty, jeżeli sprzedawane są jako niezabudowane, podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych według stawki 22 proc. Dotyczy to gruntów przeznaczonych na cele budowlane. W przypadku gruntów innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. Zatem z podatku zwolniona będzie np. sprzedaż gruntów rolnych. O charakterze gruntów z reguły decyduje plan zagospodarowania przestrzennego. W jego braku dowodem przeznaczenia gruntu może być wpis do ewidencji gruntów lub decyzja o warunkach zabudowy lub zagospodarowania.

Często umowy sprzedaży obejmują grunty wraz z budynkami. Sytuacja taka w pewnych okolicznościach może budzić wątpliwości co do zasad jej opodatkowania. W przypadku gdy budynki posadowione są na gruncie stanowiącym własność dostawcy, zastosowanie znajdzie art. 29 ust. 5 ustawy VAT, na mocy którego z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W praktyce oznacza to, że grunt podlega opodatkowaniu według tej samej stawki podatku, jaka obowiązuje w stosunku do sprzedawanego budynku (budowli). Jeżeli zatem sprzedawany budynek podlega zwolnieniu z VAT (dostawa budynku używanego), zwolnienie to odnosić będzie się również do gruntu, na którym budynek został wybudowany.

Z podobną sytuacją mamy do czynienia, gdy przedmiotem sprzedaży jest budynek posadowiony na gruncie będącym przedmiotem wieczystego użytkowania, co wynika z par. 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia wykonawczego VAT. Zgodnie z jego brzmieniem ze zwolnienia z VAT korzysta zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 proc. W konsekwencji również w takiej sytuacji zwolnienie z opodatkowania budynku rozciągać będzie się na sprzedawane prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Not. KT