Do gminy wpłynął wniosek o nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, który złożyła osoba fizyczna będąca użytkownikiem wieczystym na podstawie umowy użytkowania wieczystego sporządzonej we wrześniu 2004 r. Czy kwota należna od użytkownika wieczystego za sprzedaż prawa własności gruntu niezabudowanego (z prawem zabudowy) będzie podlegać opodatkowaniu według stawki VAT, jaka obowiązywała w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, tj. 22 proc.?

TEMAT: Sprzedaż nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste
PROBLEM: W jaki sposób opodatkować transakcję i wykazać ją w JPK_VAT
Grunty oddane w użytkowanie wieczyste mogą zostać sprzedane wieczystemu użytkownikowi (zob. art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Transakcji takiej nie uważa się za dostawę towarów, gdyż nie towarzyszy jej przeniesienie na nabywcę prawa do rozporządzania gruntami jak właściciel (użytkownik wieczysty dysponuje już bowiem takim prawem). Jak czytamy w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 grudnia 2017 r. (sygn. akt I FSK 1199/15), „sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego w trybie bezprzetargowym nie stanowi dostawy towarów, ani innej czynności opodatkowanej. Stanowi zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, pozostającą bez wpływu na dotychczasowy zakres władztwa do rzeczy”. Jednakże opłaty z tytułu sprzedaży gruntów wieczystemu użytkownikowi są elementem uprzednio dokonanej dostawy towarów z tytułu ustanowienia prawa wieczystego użytkowania. W konsekwencji ich pobranie skutkuje podwyższeniem podstawy opodatkowania z tytułu tej dostawy (zob. wyroki NSA z 7 grudnia 2017 r., sygn. akt I FSK 1199/15, oraz z 30 sierpnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1444/16).
A zatem w momencie dokonania wskazanej sprzedaży dojdzie do podwyższenia podstawy opodatkowania z tytułu dokonanej przez gminę we wrześniu 2004 r. dostawy towarów. Spowoduje to, że kwota należna gminie z tytułu sprzedaży jest opodatkowana VAT według właściwej dla tej dostawy stawki 22 proc.
Przedmiotową transakcję należy udokumentować fakturą korygującą podwyższającą, jeżeli oddanie przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste zostało udokumentowane fakturą. Wówczas transakcję tę w ewidencji VAT oraz w części ewidencyjnej nowego pliku JPK_VAT należy wykazać z oznaczeniem GTU_10 (zob. par. 10 ust. 3 pkt 1 lit. j rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług).
W przeciwnym razie transakcji nie należy dokumentować fakturą korygującą (ani zwykłą fakturą), lecz ująć ją w ewidencji VAT oraz w części ewidencyjnej nowego pliku JPK_VAT na podstawie zbiorczego dowodu wewnętrznego (dotyczącego sprzedaży „bezrachunkowej”) z oznaczeniem WEW (zob. par. 10 ust. 5 pkt 2 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług), bez stosowania oznaczenia GTU_10. ©℗
Podstawa prawna
art. 32 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 234)
par. 10 ust. 3 pkt 1 lit. j, par. 10 ust. 5 pkt 2 rozporządzenia ministra finansów, inwestycji i rozwoju z 15 października 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (Dz.U. poz. 1988; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2326)