Umowa deweloperska oraz cesja tej umowy mają ten sam cel ekonomiczny, czyli dostawę lokalu mieszkalnego. Dlatego powinny być opodatkowane według tej samej stawki – orzekł WSA w Szczecinie.
ikona lupy />
DGP
Sprawa dotyczyła podatnika, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Zawiera z deweloperami umowy deweloperskie, wpłaca zaliczki, a następnie, po przeniesieniu własności lokali sprzedaje je z zyskiem. Zdarza się, że znajdzie klienta, zanim jeszcze sam stanie się właścicielem mieszkania. W takich przypadkach podpisuje cesję umowy deweloperskiej.
Spór dotyczył tego, jaka stawka VAT ma zastosowanie, gdy:
■ podatnik znajduje nowego nabywcę po zapłacie pełnej ceny za lokal, ale przed przekazaniem kluczy do mieszkania; w takiej sytuacji nowy nabywca (cesjonariusz) zwraca podatnikowi (cedentowi) cenę zapłaconą deweloperowi i dodaje kwotę odstępnego, przy czym na fakturze widnieje jedna kwota,
■ do cesji umowy deweloperskiej dochodzi jeszcze w trakcie budowy; wtedy cesjonariusz płaci cedentowi jedynie kwotę odstępnego, natomiast deweloper zwraca zaliczkę pierwotnemu nabywcy.
Podatnik uważał, że w obu tych przypadkach zastosowanie ma stawka 8 proc. VAT. Argumentował, że kluczowy jest ekonomiczny sens transakcji, a nie forma prawna umowy wynikająca z prawa cywilnego. Skoro celem obu umów – deweloperskiej oraz cesji praw i obowiązków z tej umowy – jest ten sam towar, czyli lokal mieszkalny, to do obu umów należy stosować te same zasady opodatkowania, czyli stawkę 8 proc. Nie ma znaczenia, czy cesja umowy deweloperskiej jest dokonywana łącznie z przeniesieniem posiadania lokalu – przekonywał.
Nie zgodził się z tym dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Uznał, że w obu przypadkach cesje będą z 23-proc. VAT. Dotyczą bowiem wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru (mieszkań), nawet jeśli efektem końcowym jest dostawa lokalu – uzasadnił organ. Stwierdził więc, że cesję należy uznać za odpłatną usługę.
WSA w Szczecinie uchylił tę interpretację. Orzekł, że umowa deweloperska oraz cesja uprawnień z tej umowy mają ten sam cel ekonomiczny, jakim jest dostawa lokalu mieszkalnego. W związku z tym cesja, mimo że prawnie nie stanowi i nie może stanowić sprzedaży nieruchomości, powinna być dla celów VAT traktowana tak samo, jak dostawa towaru (mieszkania). Sąd orzekł więc, że w obu przypadkach ma zastosowanie stawka 8 proc. VAT.
Wcześniej tak samo orzekły m.in.: WSA w Gdańsku (wyrok z 22 maja 2018 r., sygn. akt I SA/Gd 348/18) oraz WSA w Bydgoszczy (z 23 lipca 2019 r., sygn. akt I SA/Bd 314/19).
Zarówno te wyroki, jak i najnowszy są nieprawomocne.
OPINIA

Istotny jest cel ekonomiczny

Marek Przybylski doradca podatkowy, menedżer w NGL
Słusznie zauważył WSA wSzczecinie, że zarówno umowa deweloperska, jak icesja uprawnień ztej umowy zmierzają do tożsamego celu ekonomicznego wpostaci dostawy lokalu mieszkalnego. Jeśli więc umowa deweloperska dotyczy budynku lub lokalu mieszkalnego, to dostawa tego lokalu powinna być opodatkowana stawką 8 proc. VAT.
Inaczej można potraktować np. sprzedaż miejsc postojowych wgarażu podziemnym posiadającym odrębną księgę wieczystą. Wtym przypadku cesja powinna być opodatkowana według tej samej stawki co dostawa miejsca postojowego (23 proc. VAT).
Jak widać, wwojewódzkich sądach administracyjnych kształtuje się linia orzecznicza korzystna dla podatników. Jednak dopiero wyrok NSA zadecyduje otym, czy ta linia się utrzyma.

orzecznictwo

Wyrok WSA w Szczecinie z 9 września 2020 r., sygn. akt I SA/Sz 441/20.www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia