3 Jakie skutki wywołuje zamiana umowy hipoteki zwykłej na kaucyjną i vice versa dla celów PCC?

Zmianę hipoteki kaucyjnej na zwykłą lub odwrotnie dopuszcza art. 108 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jednak ustawa o PCC nie daje bezpośrednich wskazówek, jakie skutki taka zmiana wywołuje dla celów PCC.

W praktyce rozważyć należy, czy zmiana charakteru umowy hipoteki nie stanowi de facto ustanowienia nowej hipoteki powodującej powstanie obowiązku podatkowego w PCC. Takie stanowisko (na gruncie ustawy o opłacie skarbowej) przyjął NSA Oddział Zamiejscowy w Białymstoku w orzeczeniu z 23 listopada 1999 r. (sygn. akt SA/Bk 86/99). Przyjmując to podejście, zmiana hipoteki ze zwykłej na kaucyjną skutkowałaby obowiązkiem zapłaty tytułem PCC 19 zł, zaś zmiana hipoteki kaucyjnej na zwykłą – PCC w wysokości 0,1 proc. wartości zabezpieczonej wierzytelności.

4 Czy rodzaj oprocentowania odsetek od kredytu (stałe czy zmienne) wpływa na opodatkowanie PCC?

Przyjmuje się, iż w przypadku stałej stopy procentowej kwota odsetek jest znana, a hipoteka ustanowiona na zabezpieczenie kredytu o takim oprocentowaniu podlega opodatkowaniu PCC wg stawki procentowej, czyli 0,1 proc. od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Natomiast w sytuacji zmiennej stopy procentowej funkcjonuje założenie, iż kwota odsetek pozostaje nieznana (będzie określana sukcesywnie przy spłacie rat kapitału wg określonych w umowie wskaźników), a ustanowienie hipoteki dla takiego kredytu podlega opodatkowaniu PCC wg stawki kwotowej równej 19,00 zł.

Znajduje to potwierdzenie w interpretacjach podatkowych (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 17 września 2008 r., sygn. ILPB2/436-54/08-2/AJ) i orzeczeniach sądów administracyjnych, np. wyrok WSA w Warszawie z 13 października 2009 r. (sygn. akt III SA/Wa 899/09).

Pamiętać należy, iż w przypadku ustanowienia odrębnych hipotek na kapitał kredytu i odsetki ustalane na podstawie zmiennej stopy procentowej jedynie ta druga hipoteka może być opodatkowana stawką 19 zł, zaś hipoteka zabezpieczająca spłatę kapitału kredytu o znanej wysokości opodatkowana jest stawką 0,1 proc. wartości kapitału.

5 Jakie zmiany w zakresie opodatkowania hipoteki wprowadza ostatnia nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece?

Nowe regulacje, które zaczną obowiązywać od 20 lutego 2011 r., mają m.in. wyjaśnić wątpliwości w zakresie zabezpieczenia hipoteką odsetek oraz rozgraniczenia wierzytelności podlegających zabezpieczeniu hipoteką zwykłą i hipoteką kaucyjną.

Co do zasady, hipoteka kaucyjna ma służyć zabezpieczeniu wierzytelności o nieustalonej lub zmiennej wysokości. Chociaż wyjątkowo będzie mogła zabezpieczać wierzytelności o oznaczonej ściśle wysokości – chodzi o wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos lub z dokumentów na okaziciela.

Ponadto możliwe będzie zabezpieczenie odsetek umownych określonych wg zmiennej stopy oprocentowania hipoteką zwykłą (orzecznictwo wymagało dotąd ustanawiania dla takich odsetek odrębnej hipoteki kaucyjnej). Hipoteką zwykłą będą mogły być zabezpieczone wierzytelności przyszłe lub warunkowe, jeśli ich wysokość jest oznaczona. Podatnicy ustanawiający hipotekę na zabezpieczenie odsetek ustalanych wg zmiennej stopy procentowej powinni zatem dokładnie analizować swoją sytuację, by ustalić, czy dla celów PCC będą mieli do czynienia z hipoteką zabezpieczającą wierzytelności istniejące, czy o nieustalonej wysokości. Dzięki temu będą mogli prawidłowo zadeklarować i opłacić PCC z tytułu ustanowionej hipoteki (hipotek). Z drugiej strony, organy podatkowe – nauczone utożsamiać hipotekę zwykłą w rozumieniu ustawy o księgach wieczystych z hipoteką zabezpieczającą wierzytelności istniejące (której ustanowienie opodatkowane jest 0,1 proc. stawką PCC) – w przypadku zabezpieczenia odsetek umownych określonych wg zmiennej stopy oprocentowania hipoteką zwykłą, będą mogły próbować automatycznie stosować niekorzystną dla podatników stawkę procentową PCC w wysokości 0,1 proc. wartości hipoteki, a nie – jak dotychczas – stawkę kwotową PCC w wysokości 19 zł.

Podstawa prawna

Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 z późn. zm.).