W jednym przypadku – garaży wielostanowiskowych w budynkach mieszkalnych – zasada solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli za podatek od nieruchomości została zniesiona. Ale w innych – utrzymana. To błąd.
Zostawmy na boku współwłasność łączną, czyli bezudziałową, jaka występuje w szczególnych przypadkach (małżeństwo bez intercyzy, spółka cywilna) i musi być też szczególnie traktowana. Skupmy się na zwykłej, czyli w częściach ułamkowych, która występuje np. wtedy, gdy kilka osób kupuje razem działkę lub dziedziczy majątek. Znana jest ona dobrze także wszystkim korzystającym z wielostanowiskowych garaży wyodrębnionych jako osobna nieruchomość (lokalowa).
Zgodnie z art. 198 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Może go też obciążyć, np. wykorzystując jako zabezpieczenie swojego długu i ustanawiając na nim hipotekę. Hipotekę na udziale ma prawo utworzyć również, nie oglądając się na współwłaściciela, fiskus – na zabezpieczenie roszczeń.
W każdym wypadku będzie ona wpisana do księgi wieczystej obejmującej przedmiot współwłasności (grunt, budynek czy lokal), ale egzekucja będzie mogła być przeprowadzona wyłącznie z udziału dłużnika, nie zaś z całej nieruchomości. Innymi słowy, reszta współwłaścicieli może spać spokojnie.
Warto też przypomnieć, że jeszcze do niedawna w przypadku zniesienia współwłasności wierzyciel, któremu przysługiwała hipoteka na udziale jednego ze współwłaścicieli, zyskiwał hipoteki na wszystkich nieruchomościach powstałych w wyniku podziału tej, która była wcześniej wspólna.
Trybunał Konstytucyjny uznał, że to niedopuszczalne. Na skutek jego wyroku z 10 lipca 2012 r. (sygn. P 15/12) ustawa o księgach wieczystych i hipotece została odpowiednio zmieniona. Współwłaściciele, których udziały nie są obciążone hipoteką, od 2013 r. mogą więc spać spokojnie. Po zniesieniu współwłasności i przyznaniu im wydzielonych nieruchomości nie odpowiadają już rzeczowo za nieswoje długi. Mówiąc kolokwialnie, hipoteka ich nieruchomości jest czysta.
Nie trzeba chyba dodawać, że jest to jedynie słuszne rozwiązanie. Tym bardziej że wierzyciel zabezpieczony dotychczas na udziale nie zostaje na lodzie – po zniesieniu współwłasności hipoteka obciąża całą nieruchomość przyznaną jego dłużnikowi.
Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych współwłaściciele odpowiadają solidarnie za zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości. Z tego względu, co wynika z istoty solidarnej odpowiedzialności, o której mówi kodeks cywilny, miasto czy gmina może żądać uregulowania daniny dowolnie – według własnego wyboru – w całości albo w części od wybranego współwłaściciela lub kilku z nich. Innymi słowy, samorząd decyduje, kto i ile (a więc i za kogo) ma zapłacić. Tym samym też – kto będzie się martwił o to, jak odzyskać potem od innych współwłaścicieli pieniądze (regres, proces itd.) odprowadzone tytułem cudzych (!) udziałów w nieruchomości.
Tego rodzaju regulacja – zapewne w jaskrawy sposób sprzeczna z konstytucją – ma chyba tylko jedno wytłumaczenie. A mianowicie jest nim dawniejszy (ale trwały) zwyczaj wyraźnego uprzywilejowywania państwa i fiskusa wszędzie, gdzie to możliwe, kosztem nawet praw obywatelskich.
Z początkiem przyszłego roku zasada solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli przestanie wreszcie obowiązywać w odniesieniu do wspomnianych na wstępie garaży wielostanowiskowych (stanowiących wyodrębniony lokal użytkowy) w budynkach mieszkalnych. Ustawodawca wprost bowiem napisał, że w takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności.
Jednak, o dziwo, została utrzymana wobec innych, wcale nie rzadkich, przypadków „zwyczajnej” współwłasności w częściach ułamkowych. Współwłaściciele domów, działek itd. nie mogą więc spać spokojnie. Dopóki nie zostanie przyjęte rozwiązanie: zniesienie ich solidarnej odpowiedzialności za podatek – tak by odpowiadali tylko za swój udział. Czyli za siebie.