Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości przez osobę fizyczną. Jak uregulowane są te kwestie obecnie?

dr Janusz Marciniuk

doradca podatkowy Marciniuk i Wspólnicy

Nadal w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości po upływie pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, uzyskana cena nie jest przychodem w rozumieniu przepisów ustawy o PIT. W konsekwencji przychód ze zbycia takiej nieruchomości nie jest opodatkowany. W przypadku sprzedaży nieruchomości dokonywanej przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, nabytej najpóźniej 31 grudnia 2006 r., zbywca nie zapłaci podatku od przychodu uzyskanego ze zbycia, jeżeli w ciągu 14 dni od zbycia, zawiadomi naczelnika urzędu skarbowego, że środki uzyskane ze zbycia nieruchomości wydatkuje w ciągu dwóch lat na nabycie nieruchomości mieszkalnej, udziału w takiej nieruchomości, gruntu lub udziału w gruncie przeznaczonym pod zabudowę o charakterze mieszkalnym, a także na spłatę pożyczek lub kredytów zaciągniętych w banku z siedzibą na terenie Polski w celu sfinansowania nabycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową. W przypadku niespełnienia tych warunków przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości opodatkowany jest zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10 proc. kwoty uzyskanego przychodu. W przypadku przeznaczenia na cele mieszkaniowe w okresie wspomnianych dwóch lat jedynie części przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości, opodatkowaniu tym podatkiem podlega część przychodu niewydatkowana na wyżej wymienione cele. Podatek płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie dwóch lat od daty zbycia nieruchomości wraz z odsetkami w wysokości połowy odsetek pobieranych od zaległości podatkowych, liczonymi od dnia, w którym upłynęło 14 dni od daty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Wprowadzone 1 stycznia 2007 r. zasady opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości dotyczą przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2006 r. Zasadnicza zmiana w opodatkowaniu polega na tym, że opodatkowaniu podlega dochód, a nie przychód. Wobec tego w przypadku zbycia nieruchomości nabytej po 31 grudnia 2006 r., a przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, w celu ustalania podatku należy ustalić wysokość dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Nowe przepisy określają, co jest dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jest nim przychód pomniejszony o koszty uzyskania. Przychodem jest cena sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, którymi zazwyczaj są wydatki ściśle związane z zawarciem umowy sprzedaży, np. koszt wyceny biegłych, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata notarialna i sądowa. Kosztów tych nie należy w żadnym wypadku utożsamiać z wydatkami na nabycie nieruchomości lub praw majątkowych, które są przedmiotem sprzedaży. Kosztami uzyskania tego przychodu są: udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Podatek wynosi 19 proc. obliczonego w ten sposób dochodu. Dochód ze zbycia nabytego po 31 grudnia 2006 r. m.in. domu lub mieszkania jest zwolniony od opodatkowania 19-proc. podatkiem, w przypadku gdy zbywca był zameldowany na pobyt stały w lokalu lub budynku wymienionym powyżej przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia. Dodatkowym warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest złożenie przez zbywcę w ciągu 14 dni od daty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania zbywcy, o spełnieniu warunków do skorzystania ze zwolnienia.