Przychód ze zbycia działki, domu czy mieszkania można pomniejszyć o cenę ich zakupu, a także o wydatki poniesione w trakcie ich posiadania. Na wszystko jednak trzeba mieć dowód, czyli np. fakturę lub rachunek.

Czy można odliczyć wydatki na kupno domu

Czytelnik zamierza sprzedać dom, który kupił dwa lata temu. Nie prowadzi działalności gospodarczej. Czy rozliczając podatek w związku ze sprzedażą tej nieruchomości, może uwzględnić cenę, którą kiedyś za nią zapłacił?
W przypadku sprzedaży nieruchomości przez osoby prywatne opodatkowaniu podlega uzyskany dochód. Oznacza to, że sprzedający może obniżyć przychód, tj. cenę, jaką uzyska od kupującego, o koszty jego uzyskania.
Podatek płaci się nie tylko w przypadku przychodu ze sprzedaży nieruchomości, lecz także przy odpłatnym zbyciu jej części oraz udziału w niej. Opodatkowana jest również sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Stawka podatku dla nieruchomości wybudowanych lub kupionych po 31 grudnia 2008 r. wynosi 19 proc. Ma ona jednak zastosowanie tylko do tych transakcji, które są realizowane poza działalnością gospodarczą (w przeciwnym przypadku w grę wchodzi opodatkowanie na zasadach ogólnych właściwych dla przychodów z tej formy zarobku) oraz gdy do sprzedaży doszło przed upływem 5 lat od nabycia lub wybudowania (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym to nastąpiło). W przypadku nieruchomości posiadanych dłużej nie trzeba płacić PIT.
Obowiązek rozliczenia podatku mają również osoby, które sprzedają nieruchomości kupione lub wybudowane w latach 2007–2008. W ich przypadku również opodatkowaniu według stawki 19-proc. podlega dochód. Różnica polega na możliwości skorzystania z ulg, które pozwalają podatku nie płacić.
W przypadku sprzedaży nieruchomości wybudowanych lub kupionych przed 2007 r. obowiązywały jeszcze inne zasady rozliczenia. Opodatkowaniu – według 10-proc. stawki – podlegał przychód, a więc nie można było odliczyć żadnych kosztów. Jednak w tym przypadku zobowiązanie podatkowe uległo już przedawnieniu (pięcioletni termin upłynął z końcem 2012 r.). Wyjątek stanowią osoby, wobec których wcześniej wszczęto postępowanie i bieg terminu przedawnienia został zawieszony lub przerwany.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Czy trzeba zachować faktury związane z budową

Podatnik w przyszłym tygodniu podpisze akt notarialny sprzedaży domu wybudowanego w 2010 r. Czy żeby odliczyć koszty, musi mieć faktury lub rachunki potwierdzające wydatki na materiały budowlane i usługi wykonawców?
Sprzedający ma prawo pomniejszyć przychód o udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia (wybudowania) nieruchomości. Może odliczyć także udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość domu i zostały poniesione w czasie jego posiadania (np. wydatki na remont). Jeśli podatnik odziedziczył lub dostał nieruchomość, do kosztów uzyskania przychodu może zaliczyć kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Ważne jest, aby miał dowody poniesienia wydatków, które zamierza odliczyć, np. zakupu materiałów czy usług budowlanych albo uiszczenia opłat notarialnych.
Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 19 stycznia 2012 r. (nr IPTPB2/415-738/11-2/KJ) potwierdził, że podatnik, rozliczając koszty, ma prawo uwzględnić zarówno te udokumentowane fakturami VAT czy innymi rachunkami, jak i wykazane wprost w akcie notarialnym. Zaakceptował, że koszty nabycia i wytworzenia (np. zakup gruntu czy postawienie na nim budynku) mogą być potwierdzone fakturami lub rachunkami, ponieważ przepisy podatkowe nie definiują, w jaki sposób dokumentować tego rodzaju wydatki. Oznacza to, że do kosztów postawienia domu można zaliczyć np. kwoty z rachunków wystawionych przez wykonawców budowlanych niebędących podatnikami VAT.
Przepisy podatkowe odnoszą się natomiast wprost do nakładów takich, jak wydatki na remont lub modernizację budynku. Tego rodzaju koszty mogą być odliczone jedynie, gdy podatnik ma faktury VAT wystawione przez ekipę remontową. Warto jednak zwrócić uwagę na przepisy wykonawcze do ustawy o VAT. Te określają, że za fakturę uznaje się również rachunki. Oznacza to, że także wydatki na nakłady w budynku mogą być udokumentowane rachunkami, jeśli podatnik nie ma faktur.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 22 ust. 6c, art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).
Par. 17 rozporządzenia ministra finansów z 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 68, poz. 360 z późn. zm.).

Czy opłata urzędowa jest kosztem

W 2009 r. mieszkaniec małej miejscowości kupił działkę rolną, która nie była objęta gminnym planem zagospodarowania przestrzennego. Rada gminy ostatnio taki plan uchwaliła, ale jednocześnie zatwierdziła pobór opłaty planistycznej od właścicieli nieruchomości. Czy można ją odliczyć przy sprzedaży działki?
Zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym w gminach jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość ziemi wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty ją zbywa, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości. Opłata ta jest dochodem gminy i nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.
Podatnicy spierają się z urzędami skarbowymi o to, czy taka opłata może być kosztem przy rozliczeniu sprzedaży nieruchomości. Fiskus uważa, że nie, ponieważ sprzedający uiszcza ją na rzecz gminy dopiero po transakcji. Dlatego według organów podatkowych zapłata tej daniny nie wpływa na możliwość zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Innego zdania są sądy. Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 26 października 2011 r. (sygn. I Sa/Po 467/11) zakwestionował stanowisko fiskusa. Orzekł, że renta planistyczna ma charakter obligatoryjny i nie jest zależna od uznania organu gminy. W ocenie sądu zawsze więc zbycie nieruchomości wiąże się z obowiązkiem uiszczenia tej opłaty, która jest nieodłącznym elementem sprzedaży. Taki wydatek jest więc kosztem, mimo że jest ponoszony dopiero po sfinalizowaniu transakcji. Od tego wyroku minister finansów złożył skargę kasacyjną, ale NSA jeszcze jej nie rozpoznał.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 22 ust. 6c, art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).
Art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz.r 647 z późn. zm.).

Czy ważna jest data nabycia gruntu

Małżonkowie kupili w latach 90. działkę. W 2010 r. skończyli budować na niej dom. Czy nie będą musieli płacić podatku w związku ze sprzedażą tej nieruchomości?
Zgodnie z kodeksem cywilnym do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z nim związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Jeśli więc podatnicy kupili grunt w latach 90., to dla rozliczenia podatku ze sprzedaży tej nieruchomości nie ma znaczenia to, kiedy postawili na niej budynek. Nie będą musieli płacić PIT, ponieważ sprzedają całość (ziemię i budynek), a od zakupu gruntu minęło już ponad pięć lat.
Podstawa prawna
Art. 48 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Czy odsetki od kredytu można odliczyć

Trzy lata temu podatniczka nabyła mieszkanie na kredyt. Teraz chce je sprzedać. Czy opłaty pobierane przez bank w związku z zaciągnięciem kredytu oraz jego wcześniejszą spłatą mogą pomniejszyć przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości?
W tej kwestii toczą się spory sądowe. Naczelny Sąd Administracyjny mimo korzystnych dla podatników wyroków sądów wojewódzkich za słuszne uznaje stanowisko fiskusa.
Ostatnio NSA w wyroku z 20 czerwca 2013 r. (sygn. akt II FSK 2218/11) orzekł, że wydatków na obsługę kredytu mieszkaniowego, np. na odsetki pobierane przez bank, nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Są to bowiem wydatki związane z pozyskaniem finansowania jej zakupu i nie odnoszą się bezpośrednio do jej nabycia. Kosztem może być więc tylko cena kupna mieszkania wynikająca z aktu notarialnego.
Podobnie po stronie fiskusa stanął NSA w wyroku z 11 października 2012 r. (sygn. akt II FSK 343/11). Uznał wtedy, że kosztem nie mogą być również wydatki poniesione na wcześniejszą spłatę kredytu. Skład orzekający podkreślił, że wydatki tego rodzaju nie są związane z nabyciem nieruchomości. Są one konsekwencją zawartej umowy między klientem a bankiem. Ponadto koszty te wynikają z samodzielnej decyzji podatnika o wcześ- niejszym uregulowaniu zadłużenia.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 22 ust. 6c, art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Czy prowizja biura nieruchomości zmniejszy przychód

Syn sprzedał w tym miesiącu mieszkanie, które otrzymał w spadku po rodzicach. Do sprzedaży lokalu wynajął agenta nieruchomości. Czy może zaliczyć do kosztów wpłaconą na jego konto prowizję?
Organy podatkowe nie sprzeciwiają się zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów prowizji pobieranych przez agencje nieruchomości w związku ze sprzedażą lokalu. Oczywiście jak w przypadku każdego innego wydatku należy zachować potwierdzenie zapłaty takiej prowizji, np. przelewem bankowym.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 22 ust. 6c, art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Czy kosztem jest opłata za pozwolenie na instalacje

Podatnik sprzedaje dom. W trakcie jego budowy i rozbudowy uiścił różnego rodzaju opłaty administracyjne związane m.in. z doprowadzeniem instalacji. Czy opłatę za uzyskanie pozwolenia na przyłącze wodociągowe może zaliczyć do kosztów?
Przepisy podatkowe nie wyłączają z kosztów wydatków związanych z przyłączami mediów. Określają zaś, że nakłady związane ze sprzedawaną nieruchomością mogą być potwierdzone dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 22 ust. 6c, art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).