W przypadku nabycia gruntu lub nieruchomości zabudowanej związanej bezpośrednio lub pośrednio z czynnościami opodatkowanymi podatnik ma prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej zakup w całości.

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika towarów i usług, jeżeli wydatki na ich nabycie nie mogłyby być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, z wyjątkiem przypadków, gdy brak możliwości zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów pozostaje w bezpośrednim związku ze zwolnieniem od podatku dochodowego. Regulacja ta nie dotyczy jednak wydatków związanych z nabyciem gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów.

WAŻNA LICZBA

5 lat – co najmniej tyle musi minąć od końca roku, w którym zakończono budowę budynku i budowli lub ich części, żeby obiekty te były uznane za towary używane.

Czynności opodatkowane

Jeżeli podatnik VAT nabywa działkę lub też nieruchomość zabudowaną związaną bezpośrednio lub pośrednio z czynnościami opodatkowanymi, to wtedy ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Chodzi o podatek wynikający z faktury dokumentującej zakup w całości. Nieco inaczej jest w sytuacji wykorzystania kupionej nieruchomości zarówno do wykonywania czynności opodatkowanych, jak i zwolnionych. Wówczas podatnik powinien odrębnie ustalić kwoty podatku naliczonego związane z czynnościami, wobec których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

WAŻNA LICZBA

10 lat – w ciągu tego okresu podatnik może dokonać korekty podatku naliczonego w przypadku nieruchomości, licząc od roku, w którym zostały one oddane do użytkowania.

Korekta podatku

W stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest zobowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części wcześniej wspomnianych kwot, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Warto zwrócić uwagę na przepisy art. 91 ust. 1 ustawy o VAT. Jak z nich wynika, po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jest on zobowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego przy zastosowaniu tzw. proporcji ostatecznej zgodnie z art. 90 ust. 2-9 ustawy o VAT. Ma to dotyczyć zakończonego roku podatkowego. Korekty tej nie dokonuje się, jeżeli różnica między proporcją odliczenia, określoną w ciągu roku, a proporcją ostateczną, określoną na koniec roku, nie przekracza 2 punktów procentowych.

Termin korekty

W przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 tys. zł, wspomnianej korekty podatnik dokonuje w ciągu pięciu kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości – w ciągu dziesięciu lat, licząc począwszy od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. W takim przypadku roczna korekta dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości – jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15 tys. zł, stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące korekty rocznej. Korekty rocznej dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku podatkowym, za który dokonuje się korekty. W przypadku podatników VAT rozliczających się miesięcznie będzie to deklaracja za styczeń, składana do 25 lutego. W przypadku zaś podatników rozliczających VAT kwartalnie korekta będzie uwidoczniona w deklaracji za pierwszy kwartał, czyli w deklaracji składanej do 25 kwietnia.

Okres pięcioletni

Na zakończenie warto jeszcze przypomnieć o regulacjach, które zwalniają z VAT niektóre transakcje dokonane przez podatników. Zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej pięć lat.

PRZYKŁAD KIEDY NIE PRZYSŁUGUJE ODLICZENIE

Spółdzielnia kupiła od gminy własność gruntów zabudowanych budynkami mieszkalno-usługowymi pozostającymi dotychczas w wieczystym użytkowaniu. Budynki zasiedlone zostały ponad pięć lat przed wejściem w życie obecnej ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej pięć lat. Spółdzielni nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie gruntu w części dotyczącej lokali użytkowych zasiedlonych na zasadzie własnościowego prawa do lokalu. Powód: nabycie gruntu od gminy służy czynności zwolnionej z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (zob. interpretacja naczelnika Urzędu Skarbowego Wrocław-Śródmieście z 12 czerwca 2006 r., nr PP 443/1/22/06).