Fiskus żąda od osób, które w zamian za opiekę przekazały komuś niedawno nabyte mieszkanie, zapłaty 19-proc. PIT. Sądy orzekają różnie.
Podatniczka dostała w spadku po mężu połowę mieszkania. Niedługo potem przekazała lokal synowi w drodze umowy dożywocia (w zamian za możliwość mieszkania i opiekę do końca życia). Fiskus kazał jej zapłacić PIT w wysokości 19 proc. wartości mieszkania. Umowę dożywocia potraktował bowiem na takich samych zasadach jak sprzedaż. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 15 lutego 2012 r. (sygn. I SA/Gd 1115/11) orzekł jednak, że taka umowa nie podlega przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, więc nie trzeba płacić daniny.
Jak orzekają sądy w sprawie opodatkowania dożywocia / DGP
Inna podatniczka mieszkanie wykupiła od gminy. Przed upływem pięciu lat chciała je przekazać bliskim w zamian za zapewnienie stałej opieki, której potrzebowała ze względu na podeszły wiek, zły stan zdrowia i niskie dochody. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 7 października 2012 r. (sygn. II FSK 2625/10) orzekł, że powinna zapłacić PIT. Uznał, że w takiej sytuacji nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, a dożywotnik uzyskał przychód.
Takich rozbieżnych wyroków jest wiele. W efekcie część osób musi płacić podatek, a inne – te, które uzyskały korzystne dla siebie orzeczenie – mogą tego uniknąć.
Zapłata niemałego podatku w przypadku umowy dożywocia jest tym bardziej uciążliwa, że osoba przekazująca mieszkanie nie otrzymuje za nie pieniędzy. Eksperci uważają, że potrzebna jest zmiana prawa.

Mieszkanie za opiekę

Zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść prawo własności na inną osobę, która w zamian ma obowiązek dostarczać mu do końca życia środków utrzymania.
– Zawarcie umowy dożywocia daje osobom starszym poczucie bezpieczeństwa. Gwarantuje im, że kiedy już przekażą własność swojego mieszkania, to osoba, która je otrzymała, będzie miała prawny obowiązek opiekowania się nimi. Umowa taka zawierana jest u notariusza. Jeżeli nowy właściciel nieruchomości nie będzie się wywiązywać ze swoich obowiązków, wówczas starsza osoba będzie mogła wystąpić do sądu i np. żądać, by dożywocie zostało zamienione na dożywotnią rentę – tłumaczy Anna Hleb-Koszańska, doradca podatkowy z kancelarii Parulski i Wspólnicy.
Problem w tym, że większość osób decydujących się na dożywocie nie zdaje sobie sprawy, jakie skutki podatkowe rodzi podpisanie takiej umowy.

Należny podatek

Zdaniem organów podatkowych dożywocie jest umową odpłatną, a więc przekazanie mieszkania w ten sposób skutkuje powstaniem przychodu, który powinien być opodatkowany PIT. Osoba starsza, która oddaje mieszkanie, otrzymuje w zamian za nie świadczenie, czyli środki utrzymania. Takie stanowisko potwierdziło w grudniu 2012 r. Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (nr SPS-023-10309/12). Resort nie widzi konieczności zmiany prawa.
MF wskazuje, że zdecydowana większość osób, które zawarły umowę dożywocia, w praktyce nie będzie musiała zapłacić podatku. Powołuje się przy tym na art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.). Zgodnie z nim źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że podatku nie zapłaci osoba, która była właścicielem nieruchomości dłużej niż pięć lat.



Ratunek w sądzie

Dość często zdarza się jednak, że umowa dożywocia zostaje ustanowiona, choć osoba starsza jest z formalnego punktu widzenia właścicielem mieszkania krócej niż pięć lat. Dzieje się tak przeważnie wtedy, gdy dostaje lokal (lub jego część) w spadku po zmarłym małżonku. Następnie nie chcąc mieszkać samotnie, osoba ta przekazuje go w drodze umowy dożywocia dzieciom, które będą się nią opiekować. Zgodnie z przepisami w takim przypadku musi zapłacić 19-proc. PIT, mimo że mieszka w przekazywanej nieruchomości niekiedy przez większość swojego życia.
Część sądów orzeka, że co prawda umowa dożywocia ma charakter odpłatny, jednak nie w ten sposób, w jaki odpłatność traktuje ustawa o PIT. Strony umowy tylko przyjmują założenie, że ich świadczenia są takiej samej wartości. W praktyce jednak osoba, której zostało przekazane mieszkanie, otrzymuje przeważnie dużo więcej, niż musi poświęcić na opiekę.
– Sądy zwracają uwagę, że w przypadku umowy dożywocia nie jest też możliwe ustalenie wielkości dochodu, który stanowiłby podstawę opodatkowania, ponieważ nie można wycenić wartości świadczenia, które starsza osoba otrzyma. Dożywotnik dostaje jedynie przyrzeczenie otrzymania w przyszłości określonych świadczeń bez sprecyzowania, jakie one będą – podkreśla Łukasz Kosonowski, menedżer w MDDP.
Z takim twierdzeniem nie zgadza się dr Janusz Fiszer, partner w PwC i docent Uniwersytetu Warszawskiego.
– Umowa dożywocia jest formą płatnego zbycia nieruchomości. Świadczenie dożywotnika ma swój odpowiednik w świadczeniach nabywcy nieruchomości, które mają określony, dający się wyrazić w pieniądzu walor finansowy. Z tytułu zawarcia umowy dożywocia dochodzi zatem do powstania przychodu w PIT po stronie dożywotnika – podkreśla ekspert.
Taki pogląd znajduje też odbicie w niektórych wyrokach sądów administracyjnych.

Inne daniny

Być może organy podatkowe obawiają się, że jeżeli uznamy, iż przekazanie mieszkania w drodze umowy dożywocia nie powoduje przychodów w rozumieniu PIT, to powstanie furtka, którą podatnicy będą mogli wykorzystać po to, by unikać opodatkowania. Nie jest to jednak prawdopodobne, bo już obecnie blisko spokrewnieni podatnicy mogą uniknąć opodatkowania, zawierając zamiast umowy dożywocia umowę darowizny.
– Darowizna dokonana na rzecz osób z kręgu najbliższej rodziny nie będzie podlegać opodatkowaniu (przy spełnieniu warunków formalnych). Inaczej jest w przypadku, kiedy umowa jest podpisywana z osobą obcą. Wówczas należy zapłacić podatek od darowizn w wysokości 20 proc., jednak takich sytuacji w praktyce jest niewiele – wyjaśnia Anna Hleb-Koszańska.
Warto też pamiętać, że od umowy dożywocia należny jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten, w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości, obciąża nabywcę mieszkania.
Podatku nie zapłaci osoba, która była właścicielem nieruchomości dłużej niż pięć lat