Wniosek podatnika o ocenę wartości zakupionego mieszkania czy domu urzędy skarbowe mogą potraktować jak donos na samego siebie.
– Kupiłem dom i zwróciłem się do urzędu skarbowego z prośbą o potwierdzenie, czy zadeklarowana w akcie notarialnym cena nieruchomości jest zgodna z wartością rynkową – opowiada pan Mariusz. Przyznaje, że liczył na to, iż urząd skarbowy to ustali, a on zyska dzięki temu spokój i poczucie bezpieczeństwa, że za trzy – cztery lata urząd nie będzie już kwestionował wartości tej transakcji, a przede wszystkim, że nikt nie będzie żądał dopłaty podatku i to z odsetkami.
Obrót nieruchomościami w Polsce - liczba transakcji kupna-sprzedaży / DGP
Zdziwił się jednak bardzo, gdy urząd poinformował go, że organ podatkowy nie dokonuje szacowania wartości rynkowej transakcji na cele indywidualne. W razie jednak wątpliwości co do wartości przedmiotu umowy organ stosuje odpowiednie procedury w ramach prowadzonych przez siebie postępowań.
Doradcy przestrzegają jednak przed pytaniem urzędu skarbowego, bo w ten sposób można ściągnąć sobie na głowę tylko kłopoty. W praktyce taki wniosek to jak donos na samego siebie.
– Nie ma większego sensu przed zakupem nieruchomości pytać organ podatkowy o to, czy cena, jaką zapłaciliśmy, odpowiada rynkowej. W takim przypadku urząd uzna, iż nie jest uprawniony do stwierdzenia tego np. w ramach interpretacji podatkowej. Nie zmienia to faktu, iż już po zakupie nieruchomości wszczyna postępowanie i, najczęściej, proponuje całkowicie nierealną cenę – mówi Marta Szafarowska, doradca podatkowy, partner w spółce MDDP.
Jak twierdzi, takie sytuacje nie są odosobnione, a w niektórych miejscach Polski działanie takie jest wręcz standardem.

Odmienna praktyka

Szkopuł w tym, że praktyka organów podatkowych nie jest w tego typu sprawach jednolita. Część urzędów skarbowych informuje podatników, tak jak naszego czytelnika, że nie dokonuje szacowania wartości nieruchomości na cele indywidualne i że z takim zleceniem należy zwrócić się do biegłego rzeczoznawcy. Są jednak i takie, które taką prośbę traktują jak wniosek i wszczynają postępowanie podatkowe, które kończy się wydaniem decyzji. Jeśli okaże się, że cena nieruchomości nie odbiega od wartości rynkowej, wówczas organ wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Pozwala mu na to art. 208 par. 1 Ordynacji podatkowej (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.). Jeśli tak nie jest, wówczas organ wydaje tzw. decyzję wymiarową, w której określa wartość rynkową nieruchomości i kwotę podatku, jaką – według niego – musi dopłacić podatnik.
Niektórzy urzędnicy wydają też albo postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania w trybie art. 165a Ordynacji podatkowej, albo decyzję o umorzeniu postępowania w myśl wspomnianego już art. 208.

Kłopotliwa wartość

Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) nakazują jego zapłatę przez kupującego nieruchomość. Wysokość, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.), wynosi 2 proc. Podstawą zaś opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub praw majątkowych.
I tu zaczynają się problemy. Wartość rynkową, w myśl art. 6 ust. 2 ustawy o PCC określa się na podstawie przeciętnych cen, stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Artykuł 6 ust. 4 ustawy o PCC pozwala z kolei organowi podatkowemu na określenie wartości rynkowej nieruchomości z uwzględnieniem opinii biegłego czy wyceny rzeczoznawcy przedstawionej przez podatnika, jeśli ta zawarta w akcie notarialnym nie odpowiada – zdaniem organu – wartości rynkowej. Urząd może też powołać do ustalenia tej wartości biegłego, ale jeśli okaże się, że ustalona z uwzględnieniem jego opinii wartość będzie odbiegać od tej podanej przez podatnika o więcej niż 33 proc., wówczas to podatnik będzie musiał zapłacić za jej przygotowanie.
Dlatego, jak się wydaje, nie należy pytać organu podatkowego o to, czy wartość nieruchomości podana w akcie notarialnym odpowiada jej wartości rynkowej.
– Bardzo często spotykam się z takim właśnie postępowaniem urzędów skarbowych, kiedy to proponowana przez nie wartość nijak się ma do faktycznego stanu nieruchomości, czy chociażby jej wyposażenia. Ostatnio przy kupnie domu organ podatkowy zaproponował wartość odpowiadającą wartości domu z planowaną dopiero na piętrze pracownią, której tam nawet jeszcze nie było – podkreśla Marta Szafarowska.
I dodaje: – Dla organu podatkowego nie miało to jednak żadnego znaczenia. Liczył się potencjalny stan nieruchomości.



Operat szacunkowy

Zamiast pisać do urzędu, warto samemu się zabezpieczyć.
– To, co może pomóc w razie ewentualnego sporu z fiskusem, to wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę, czyli tzw. operat szacunkowy. Nie powinno być z tym żadnego problemu, ponieważ często i tak jest on sporządzany w związku z kredytem, jakim posiłkuje się nabywca nieruchomości – radzi Marta Szafarowska.
To, że operat szacunkowy jest najskuteczniejszą metodą szacowania wartości nieruchomości, potwierdza Wacław Baranowski, rzeczoznawca majątkowy, prezes Instytutu Doradztwa Majątkowego Baranowski i Wspólnicy (IDM).
Jak mówi, sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego wycena jest podstawą prawdopodobnej wartości nieruchomości.
– Jest to szacunek, więc możliwe jest odchylenie nawet do 10 proc., ale rzeczoznawca majątkowy opiera się na danych z ksiąg wieczystych, sięga bowiem do cen sprzedaży z danego rejonu, dzielnicy i ulicy. Ma możliwość porównania sprzedanych nieruchomości w najbliższej okolicy, z uwzględnieniem chociażby piętra, na którym znajduje się mieszkanie, co wpływa przecież na jego ostateczną cenę – tłumaczy Wacław Baranowski.
Według niego każdy kupujący może sam sprawdzić ceny, po jakich sprzedawane były nieruchomości w danej okolicy, by zorientować się, czy i na ile cena zakupu odpowiada cenie rynkowej. Wystarczy zapytać pośredników, którzy działają na określonym terenie, o ceny, po jakich sprzedano podobne nieruchomości w najbliższej okolicy.
– Dzisiaj, gdy podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi raptem 2 proc. nabywanej nieruchomości: gruntu, domu, mieszkania czy pawilonu, naprawdę nie warto ryzykować i zaniżać wartości nieruchomości – przestrzega Wacław Baranowski.
– Nie przeceniałbym jednak roli operatu szacunkowego – ostrzega natomiast Michał Grzywacz, radca prawny z kancelarii Radców Prawnych Grzywacz-Zawada.
Bo, jak twierdzi, operat nie jest dokumentem urzędowym i nie ma dla urzędu skarbowego mocy wiążącej. Zwłaszcza że urząd skarbowy sam może powołać rzeczoznawcę majątkowego, i to nawet tego samego, gdy tylko będzie miał uzasadnione podejrzenie, że wartość nieruchomości została w akcie notarialnym zaniżona.
– Swoim klientom radzę gromadzenie innych dowodów, które w razie postępowania przed urzędem skarbowym pozwolą udowodnić racje podatnika. Przede wszystkim więc potwierdzą, dlaczego cena została skalkulowana tak, a nie inaczej – podkreśla mec. Michał Grzywacz.
Według niego takim dowodem mogą być np. zdjęcia kupionej nieruchomości, które potwierdzą jej stan oraz faktury, które udokumentują poniesione wydatki na jej remont.