Sprzedając nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia, trzeba zapłacić PIT. Przy wyliczeniu podatku z tej transakcji przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Nie można odliczyć wydatków na drugi dom, płacąc PIT od zbycia pierwszego.
Osoby sprzedające nieruchomości nie wiedzą, jakie wydatki mogą ująć w kosztach uzyskania przychodu przy rozliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych. Regulujące to przepisy zmieniały się wielokrotnie. Dlatego pytań w tej sprawie napływa do naszej redakcji kilka dziennie.
Jak tłumaczy nam urzędniczka z jednego z warszawskich urzędów skarbowych, nagminne jest np. zjawisko pomniejszania przychodu ze zbycia jednego mieszkania o wydatki poniesione na zakup następnego.
Takie działania są błędne. Narażają podatników na kontrolę fiskusa i zakwestionowanie poprawności rozliczenia.

Niejednolite koszty

Zgodnie z ustawą o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) odpłatne zbycie nieruchomości stanowi dla podatnika jedno ze źródeł przychodów. Należy je wykazać przed urzędem skarbowym i opodatkować.
Maria Kukawska, partner w Stone & Feather Tax Advisory, zwraca uwagę, że system opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości zmieniał się dość często. Przy sprzedaży nieruchomości nabytych przed 2006 rokiem opodatkowaniu podlegał przychód według stawki 10-proc. Jednak koszty takie jak opłaty notarialne czy podatek od czynności cywilnoprawnych mogły zostać uwzględnione przy rozliczeniu PIT. Koszty nabycia zbywanej nieruchomości już nie.
Anna Pikulska, starszy konsultant w MDDP, podkreśla, że dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. za koszty sprzedaży uważa się wszelkie poniesione przez sprzedającego wydatki niezbędne, aby sprzedaż ta mogła dojść do skutku.
Koszty sprzedaży to np. koszty: pośrednictwa, zawarcia samej umowy (np. związane z dojazdem do miejsca, gdzie jest zawierana), ogłoszeń w prasie, doradztwa prawnego lub podatkowego.
– Z kolei w latach 2007 – 2008 obowiązywał reżim, w którym przychód ze zbycia pomniejszany był o koszty zbycia (w tym np. koszty nabycia lub wytworzenia) – dodaje Maria Kukawska.
Obecnie obowiązujące przepisy (dotyczące nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r.) pozwalają na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu udokumentowanych wydatków na nabycie lub wytworzenie nieruchomości.
Chodzi tu o koszty poniesione w trakcie posiadania nieruchomości. Od przychodu można także odliczyć koszty transakcyjne, np. związane z wyceną nieruchomości, prowizję pośrednika, taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych. Przepisy mówią również, że przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia, pomniejszona o koszty tego zbycia.



Brak definicji w ustawie

Obecnie (dla nieruchomości nabytych od 2009 roku) przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena określona w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Joanna Patyk, doradca podatkowy, właścicielka Kancelarii Podatkowej Tax & Business, zastrzega, że przepisy nie zawierają sformułowania koszty odpłatnego zbycia, ale odwołują się do kosztów zbycia nieruchomości. Przepisy podatkowe nie definiują też, co należy zaliczać do kosztów zbycia nieruchomości.
– W literaturze przyjmuje się, że są to koszty niezbędne do zawarcia umowy – sugeruje Joanna Patyk.

Transakcja wiązana

Często zdarza się, że planujemy sprzedaż i jednocześnie zakup mieszkania.
– W takim przypadku być może w ogóle nie musimy płacić podatku dochodowego, o ile sprzedawane mieszkanie mamy dłużej niż 5 lat (licząc od końca roku nabycia) – wyjaśnia Grzegorz Kujawski, doradca podatkowy, partner w KNDP.
Zdaniem eksperta do kosztów podatkowych ze sprzedaży nieruchomości nie możemy zaliczyć jakichkolwiek wydatków związanych z zakupem nowej nieruchomości. Te wydatki będą kosztem dopiero przy sprzedaży tej nowej nieruchomości.
Tak samo uważa Joanna Patyk, która ostrzega, że podatnik, zaliczając do kosztów sprzedaży pierwszego mieszkania wydatki na zakup drugiego mieszkania, naraża się na zarzut zawyżenia tych kosztów, a w konsekwencji zaniżenia zobowiązania podatkowego.
Według Marii Kukawskiej odliczenie kosztów nabycia kolejnej nieruchomości od przychodów ze zbycia wcześniejszej zaburza wynik podatkowy ze sprzedaży konkretnej nieruchomości. Dlatego może budzić wątpliwości organów skarbowych.
– Przy transakcji wiązanej podatnik może rozliczyć koszty związane z zawarciem umowy zbycia, koszty opłat i podatków itp., o ile faktycznie koszty te poniósł zbywający – wymienia Joanna Patyk.
Podatnik powinien też pamiętać o ulgach i zwolnieniach z opodatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości i ewentualnie skorzystać z odpowiednich uregulowań prawnych w tym zakresie. Dotyczy to m.in. możliwości nabycia w ciągu dwóch lat nowej nieruchomości za środki pochodzące ze sprzedaży starej (jest to tzw. ulga mieszkaniowa).