Urzędy skarbowe wciąż nie opracowały jednego sposobu opodatkowania hipoteki, choć nowe przepisy o księgach wieczystych obowiązują już dwa miesiące.
W urzędach skarbowych panuje chaos w zakresie opodatkowywania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) hipoteki. Urzędnicy każą płacić podatek w wysokości 19 zł od hipoteki zabezpieczającej zarówno wierzytelność o ustalonej wysokości, jak również wierzytelność o wysokości nieustalonej. Co więcej, żądają umieszczania w jednej deklaracji PCC-3 łącznej informacji o dwóch wierzytelnościach.
Podatnicy spotykają się też z inną praktyką. Fiskus dwukrotnie żąda zapłaty podatku: w wysokości 0,1 proc. udzielonego kredytu oraz 19 zł od pozostałych kosztów kredytu (np. odsetek). Dodatkowo podatnicy muszą składać dwie deklaracje PCC.
Urzędnicy nie zapoznali się chyba z wytycznymi Ministerstwa Finansów w tym zakresie. My już 16 lutego prezentowaliśmy stanowisko resortu w tej kwestii, z którego wynika, że stawki podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki ustalane są z uwzględnieniem rodzaju wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i wynoszą: 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności w przypadku, gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelności istniejące albo 19 zł w przypadku, gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej.
Zamieszanie to jest konsekwencją zmian w ustawie o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075), obowiązujących od 20 lutego. Nowela ta m.in. zniosła podział hipoteki na zwykłą oraz kaucyjną. Według Ministerstwa Finansów regulacje te nie powinny mieć wpływu na ustalenie stawki w podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Jak pokazuje praktyka, jednak mają.

Zmiany w hipotece

Obecna ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje możliwość ustanowienia hipoteki, która nie rozróżnia rodzajów ograniczonego prawa rzeczowego.
– Aktualny model hipoteki nie czyni już rozróżnienia na hipotekę zwykłą oraz kaucyjną. Jednak nie oznacza to, że hipoteka wykazująca cechy dawnej hipoteki kaucyjnej nie może zostać ustanowiona – wyjaśnia Kamil Łukasik, prawnik w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.
W praktyce oznacza to – jak dodaje ekspert – że obecna hipoteka, bez określania jej dodatkowym przymiotnikiem, przybiera formę dawnej hipoteki zwykłej bądź kaucyjnej.
– O istocie hipoteki decyduje zatem sposób jej ukształtowania – stwierdza Kamil Łukasik.
Wprowadzając ostatnie zmiany w przepisach o hipotece, ustawodawca zapomniał o dostosowaniu przepisów podatkowych. Na ten aspekt zwraca uwagę Michał Wilk, doradca podatkowy w kancelarii KSP Legal & Tax Advice, który wyjaśnia, że przepisy o podatku od czynność cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.) różnicują stawkę podatku w zależności od tego, czy zabezpieczona hipoteką wierzytelność jest określona co do kwoty (stawka 0,1 proc. wartości wierzytelności), czy wartość wierzytelności nie jest ustalona, jak w przypadku hipoteki kaucyjnej (stawka wynosi wtedy 19 zł). Tymczasem obecnie istnieje tylko jeden rodzaj hipoteki oparty na konstrukcji dawnej hipoteki kaucyjnej, tj. zabezpieczającej jedną lub więcej wierzytelności do określonej kwoty maksymalnej.



Stanowisko urzędów

Do momentu zmiany w hipotece zastosowanie stawki podatku zależne było od tego, czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką istnieje i czy jest znana jej wysokość, czy też wysokości tej wierzytelności nie można ustalić. Zmiany przewidują – jak wskazuje Mateusz Machalski, asystent podatkowy w Independent Tax Advisers – ustanowienie jednej hipoteki zabezpieczającej wierzytelności istniejące lub przyszłe, zarówno o ustalonej, jak i nieustalonej wysokości. Ekspert ostrzega, że należy liczyć się z możliwością, że fiskus będzie dwukrotnie żądał zapłaty podatku: 0,1 proc. udzielonego kredytu oraz 19 zł od pozostałych kosztów kredytu (np. odsetek).
– Dotychczasowe przepisy obowiązują również w zakresie wypełniania druków PCC-3. Urzędnicy wymagają od podatników, aby wypełniali dwa formularze – mówi Mateusz Machalski.
Tomasz Napierała, doradca podatkowy, partner w ABC Tax, uważa, że deklaracja PCC-3 nie jest dostosowana do rozliczania jednej hipoteki. Wydaje się więc, że należy złożyć dwie deklaracje: jedną obejmującą podatek od części wierzytelności istniejącej oraz drugą obejmującą podatek od wierzytelności przyszłej (np. odsetki od kredytu, ewentualne koszty egzekucji).

Pożądana praktyka

W przypadku kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej konsekwencje podatkowe powinny być podobne jak dotychczas przy hipotece kaucyjnej. Tak uważa Michał Wilk, który podkreśla, że hipoteka będzie zabezpieczać kwotę główną wraz z odsetkami do określonej wartości maksymalnej, co oznacza, że rzeczywista łączna wartość zabezpieczonej wierzytelności nie będzie ustalona. Podatek wyniesie zatem 19 zł. Zadeklaruje go ustanawiający hipotekę.
– W ciągu 14 dni od ustanowienia hipoteki podatnik powinien złożyć deklarację PCC-3 oraz wpłacić podatek na konto urzędu skarbowego – sugeruje Michał Wilk.
Dodaje także, że jeżeli hipoteka jest ustanawiana w formie aktu notarialnego, odpowiedzialny za pobranie PCC jest notariusz.
Większe wątpliwości powstają natomiast w sytuacji zwiększenia maksymalnej wartości zabezpieczonej wierzytelności lub objęcia tą samą hipoteką nowej wierzytelności. Według Michała Wilka, organy podatkowe mogą próbować uznać takie czynności za ustanowienie nowej hipoteki i ponownie opodatkować je PCC.
– Ustawa o PCC posługuje się pojęciami ogólnymi, nie odnosząc się do nazewnictwa z ustawy o księgach wieczystych i hipotece – zastrzega Kamil Łukasik.
Tak więc dla hipoteki, która odpowiada dawnej hipotece zwykłej, stawka PCC powinna wynosić 0,1 proc. od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Natomiast w przypadku hipoteki ustanowionej na wzór dawnej hipoteki kaucyjnej należy zastosować kwotową stawkę podatku w wysokości 19 zł, przewidzianą dla hipotek zabezpieczających wierzytelności o wysokości nieustalonej.

Działania ministra

W związku z tym, że przedstawione zmiany pozostają dla podatników oraz urzędników niejasne, minister finansów powinien wydać ogólną interpretację. Według Mateusza Machalskiego interpretacja taka pozwoli na prawidłowe stosowanie się do przepisów zarówno podatników, jak i urzędów skarbowych. W przypadku niepodjęcia takiego działania pozostanie nam poczekać na wyroki sądów administracyjnych w konkretnych sprawach rozstrzyganych na skargi podatników.