Podstawa opodatkowania

W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości podstawą opodatkowania PCC jest jej wartość rynkowa. Bartosz Głowacki podkreśla, że dla potrzeb PCC wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

– Istotnym kryterium dla obrotu nieruchomościami będzie miejsce położenia nieruchomości – zauważa Bartosz Głowacki.

Może się zdarzyć, że właśnie ze względu na to kryterium cena jednego lokalu mieszkalnego będzie odbiegała znacznie od podobnego lokalu w tej samej miejscowości (np. gdy jeden budynek mieszkalny położony jest przy ruchliwej ulicy w bezpośredniej bliskości uciążliwego zakładu przemysłowego, natomiast drugi podobny blisko terenów rekreacyjnych).

Co ważne – jak ostrzega Bartosz Głowacki – jeżeli podatnik nie określił wartości nieruchomości lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając wartość według własnej, wstępnej oceny.

– Zwykle organy podatkowe kierują się zestawieniem wartości nieruchomości w danej okolicy, miejscowości lub dzielnicy – podpowiada ekspert MDDP.

Dodaje, że brak należytego uzasadnienia rozbieżności między wartością transakcyjną nieruchomości a jej wartością rynkową może mieć określone dla podatnika konsekwencje. Otóż jeżeli podatnik, pomimo wezwania organu podatkowego, nie określił wartości lub podał wartość nieruchomości nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona określenia tej wartości z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Dodatkowo, jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii będzie różnić się o więcej niż 33 proc. od wartości nieruchomości podanej przez podatnika, podatnik zostanie obciążony kosztami opinii biegłego.

Obowiązujące zwolnienia

Bartosz Głowacki przypomina, że przepisy przewidują wiele zwolnień od PCC związanych z nieruchomościami. Są to w dużej mierze zwolnienia związane z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych, jak np. zwolnienie od PCC sprzedaży budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli sprzedaż ta następuje np. w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu) lub zwolnienie wybranych transakcji dokonywanych między osobami bliskimi – zwalnia się bowiem od PCC zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn, tzn. są to małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie.

Zwolniona od PCC jest również sprzedaż nieruchomości i innych praw do nieruchomości, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik): (a) nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej, (b) nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałyby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej, (c) nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska do wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty).

Podstawa prawna

Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).