Jeśli w gminie nie było planu zagospodarowania przestrzennego, a podatnik sprzedał z VAT działkę określoną w ewidencji gruntów i budynków jako rolna lub leśna, będzie musiał skorygować swoje rozliczenia.
Brak planu zagospodarowania przestrzennego gminy lub miasta powoduje wiele problemów dla osób sprzedających i kupujących działki. Kolejne utrudnienie to rozliczenie VAT po uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt I FPS 8/10). NSA stwierdził w niej, że jeśli w gminie nie było planu zagospodarowania przestrzennego, ale istniało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a podatnik sprzedał działkę rolną lub leśną i naliczył VAT, to obecnie powinien skorygować wystawioną fakturę. Nabywca takiej działki również musi skorygować VAT.

Zwolnienie z podatku

Całe zamieszanie związane z VAT od sprzedaży działek rolnych i leśnych w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego dotyczy określenia, czy taka transakcja jest opodatkowana VAT, czy jest z tego podatku zwolniona.
Jak wyjaśnia Krzysztof Wilk, starszy menedżer z Deloitte, zgodnie z przepisami o VAT (Dz.U. z 2004 r. nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podlega dostawa gruntu (właściwie terenu) budowlanego lub przeznaczonego pod zabudowę. W odmiennym przypadku, a więc gdy sprzedawany jest grunt inny niż budowlany lub nieprzeznaczony pod zabudowę (np. rolny lub leśny), transakcja nie podlega VAT. Powstaje jednak pytanie, co powinno decydować o przeznaczeniu danego gruntu pod zabudowę (np. gdy brak jest pozwolenia na budowę).
– Najwłaściwszym dokumentem jest tu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wydawany przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta, który określa sposób zagospodarowania terenu oraz ma przymiot prawa miejscowego – wyjaśnia Krzysztof Wilk. W takim przypadku nie ma kontrowersji. Co jednak w przypadku braku planu?
– Wydaje się, że w takich przypadkach decydować powinna decyzja o warunkach zabudowy, jeśli są podstawy do jej wydania (art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) lub decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji (art. 50–58 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), które jednoznacznie potwierdzają budowlany charakter gruntu.
W przypadku natomiast, gdy nie ma decyzji o warunkach zabudowy lub o ustaleniu lokalizacji inwestycji, najbardziej odpowiednie wydaje się studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
– Studium to, choć nie ma charakteru aktu prawnego czy decyzji administracyjnej, określa w sposób ogólny planowany sposób zagospodarowania całego terytorium gminy – stwierdza ekspert z Deloitte.
W efekcie, jeśli w studium zagospodarowania przestrzennego określono, że grunt jest przeznaczony pod zabudowę (choć formalnie był to grunt rolny lub leśny), to jego sprzedaż podlegała opodatkowaniu podstawową stawką VAT (obecnie 23 proc.). Sprzedawca wystawiał fakturę, w której wykazywał VAT, natomiast nabywca płacił za grunt zgodnie z ceną na fakturze powiększoną o VAT i odliczał podatek (chyba że nabywcą była osoba fizyczna, która nie mogła odliczyć VAT).
W ten sposób postępowało wielu podatników do czasu wydania w styczniu tego roku uchwały przez Naczelny Sąd Administracyjny.



Sporna uchwała NSA

Jak wyjaśnia Beata Hudziak, partner i doradca podatkowy w Grant Thornton Frąckowiak, zgodnie z orzeczeniem NSA, jeżeli dla danego gruntu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, to podstawowe znaczenie ma wypis z ewidencji gruntów i budynków (a nie studium zagospodarowania przestrzennego). Jeżeli z wypisu z ewidencji gruntów i budynków wynika, że grunt jest użytkiem rolnym lub gruntem leśnym, to należy go tak kwalifikować.
– Sprzedaż takiego gruntu stanowi dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Taka dostawa nie będzie objęta VAT – stwierdza Beata Hudziak.
Zdaniem Krzysztofa Wilka stanowisko NSA jest kontrowersyjne, ponieważ ewidencja gruntów i budynków wskazuje stan faktyczny dotyczący konkretnych działek, a nie przeznaczenie terenu. Ustawa o VAT odnosi się natomiast do tego ostatniego kryterium. Podobnie, w opinii Agnieszki Bieńkowskiej, doradcy podatkowego i partnera w MDDP, uchwała NSA może wywołać sporo zamieszania w opodatkowaniu transakcji zbycia działek w omawianej sytuacji.

Konieczna korekta

Skutkiem uchwały NSA jest konieczność korygowania rozliczeń. Jak tłumaczy Beata Hudziak, podatnicy którzy po 30 kwietnia 2004 r., kiedy zaczęła obowiązywać nowa ustawa o VAT, sprzedawali grunt zakwalifikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytek rolny lub grunt leśny, powinni zweryfikować dokonane rozliczenia. Jeżeli od takiej transakcji sprzedaży naliczyli VAT, powinni rozważyć skorygowanie faktury VAT, i potraktowanie sprzedaży jako zwolnionej z VAT.
– Korektą powinna być objęta również deklaracja VAT-7, w której nieprawidłowo wykazali, że sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT – wskazuje nasza rozmówczyni.
Dodaje, że nie można zapomnieć o podatnikach, którzy nabyli grunt i otrzymali fakturę VAT, na podstawie której niesłusznie odliczyli podatek naliczony. Powinni oni zwrócić się do sprzedawcy gruntu o ponowne zweryfikowanie poprawności wystawionej faktury VAT i na podstawie faktury korygującej skorygować wcześniejsze odliczenie podatku.

Umowa cywilnoprawna

Podatnicy muszą też pamiętać, że w przypadku gdy sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z VAT, to umowa sprzedaży podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC). A to znacznie komplikuje rozliczenia.
– To, kto w wyniku uchwały NSA będzie mógł ubiegać się o zwrot podatku, a kto może mieć zaległość, zależy od tego, jak początkowo ustalono przeznaczenie gruntu i jak go opodatkowano – wyjaśnia ekspert MDDP.
Jeśli bowiem strony przyjęły pierwotnie, że sprzedaż gruntu jest zwolniona z VAT (sprzedawca nie naliczył VAT, kupujący zapłacił PCC), a teraz w świetle uchwały okazuje się, że sprzedaż należało opodatkować, to kupujący może ubiegać się o zwrot PCC, sprzedający jednak musi liczyć się z ryzykiem zaległości w VAT.
Z kolei – jak dodaje Agnieszka Bieńkowska – jeśli strony uznały dostawę za opodatkowaną VAT (sprzedawca naliczył VAT, kupujący odliczył VAT i nie zapłacił PCC), większe ryzyko spoczywa na kupującym, któremu organy podatkowe mogą zakwestionować odliczenie VAT naliczonego i określić zobowiązanie podatkowe w PCC.
Jeżeli zaś sprzedaż była zwolniona z VAT, to konieczne jest uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy w tym przypadku spoczywa na kupującym.