PIT od zbycia nieruchomości zależy od momentu nabycia mieszkania lub domu. Do 31 grudnia 2011 r. obowiązują trzy tryby rozliczania zbycia nieruchomości, natomiast od 2012 r. podatnicy będą musieli pamiętać o dwóch sposobach opodatkowania.
Do końca 2011 r. obowiązują trzy reżimy opodatkowania zbycia nieruchomości. Każdy zależy od momentu nabycia sprzedawanego mieszkania lub domu. Dla rozliczeń PIT kluczowe są: 31 grudnia 2006 r., okres 2007–2008, 1 stycznia 2009 r. Od początku 2012 r. nadal będą obowiązywać dwa sposoby opodatkowania. Zawsze to jeden mniej niż teraz.

Dwukrotne zmiany

W ostatnich latach ustawodawca aż dwa razy zmieniał zasady opodatkowania PIT nieprofesjonalnego obrotu nieruchomościami. Marek Kolibski, doradca podatkowy, partner w Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy, wyjaśnia, że za każdym razem utrzymywano prawa nabyte dla tych, którzy nabyli nieruchomości pod rządami danych przepisów, i dlatego obecnie obowiązują aż trzy reżimy opodatkowania tego obrotu. Jedynym kryterium stosowania danego reżimu jest data nabycia nieruchomości.
– Wspólną cechą obu reżimów jest okres pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, gdzie po upływie tego okresu nie płaci się podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości – wskazuje Marek Kolibski.
Poza tym – jak dodaje ekspert – te trzy reżimy różnią się podstawą opodatkowania. W pierwszym jest to przychód, a w dwóch następnych dochód, stawką podatku w pierwszym jest 10 proc. przychodu, a w dwóch następnych 19 proc. dochodu. Ponadto różnią się zwolnieniami, gdzie w pierwszym i trzecim reżimie jest dużo zwolnień dla reinwestujących przychody na dalsze cele mieszkalne, a w drugim funkcjonuje wyłącznie ulga meldunkowa.
– Reżimy te różnią się terminem zapłaty podatku – stwierdza Marek Kolibski.
Gabriela Nowicka, prawnik w Auxilium, podkreśla, że zbycie nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r. opodatkowane jest 10-proc. podatkiem od przychodów z możliwością ulgi mieszkaniowej (wypełnia się PIT-23). Domy i mieszkania kupione w latach 2007–2008 opodatkowane są 19-proc. podatkiem od dochodu, przy czym są zwolnienia (wypełnia się PIT-36, PIT-36L, PIT-38).
– Gdy nieruchomość nabyto od 1 stycznia 2009 r., od dochodu płaci się 19-proc. PIT, a transakcje wykazuje się w PIT-39 – mówi Gabriela Nowicka.

Nieruchomości z 2006 roku

Zastosowanie odpowiednich zasad opodatkowania zbycia nieruchomości zależy od daty jej wybudowania bądź nabycia. Rafał Sidorowicz, doradca podatkowy, młodszy konsultant w MDDP Doradztwo Podatkowe Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy, zwraca uwagę, że odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodów, o ile nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
– Zatem jeżeli zbycie dotyczy nieruchomości nabytej bądź wybudowanej w 2006 r., warto rozważyć, czy nie lepiej jest poczekać z transakcją do 2012 r., kiedy czynność ta nie będzie podlegała już opodatkowaniu – radzi Rafał Sidorowicz.
Jego zdaniem, dokonując sprzedaży takiej nieruchomości w 2011 r., podatnik powinien mieć na uwadze, że opodatkowaniu stawką 10-proc. podlega uzyskany przychód, a podatek należy zadeklarować i wpłacić w ciągu 14 dni od zbycia nieruchomości. W tym przypadku możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, o ile uzyskany przychód zostanie wydatkowany w ciągu 2 lat na własne cele mieszkaniowe podatnika, pamiętając, że zakres tej ulgi jest nieco odmienny w stosunku do nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r. Dodatkowo zwolnieniu podlega również przychód, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku bądź darowizny.



Opisany tryb opłacania PIT od transakcji zbyci nieruchomości jest skomplikowany, co – jak uważa Marek Kolibski – szczególnie dziwi, że ustawodawca zafundował coś takiego zwykłym Kowalskim, których najczęściej nie stać na profesjonalne doradztwo podatkowe w zakresie właściwego i korzystnego opodatkowania sprzedaży prywatnego domu czy mieszkania.
– Dla podatników szczególnie uciążliwa jest konieczność szukania właściwych przepisów w historycznych wersjach ustawy PIT, jako że w wersji aktualnej znajdziemy w ustawie tylko trzeci, obecnie obowiązujący reżim – wskazuje Marek Kolibski.

Lepiej będzie za rok

Pierwszy i najstarszy reżim dotyczy nieruchomości nabytych do końca 2006 r., co oznacza, że przepisy te będą faktycznie w mocy do końca 2011 r. Tym samym – według Marka Kolibskiego – mieszkania sprzedawane w 2012 r. mogą być opodatkowane wyłącznie według jednego z dwóch reżimów, a nie aż trzech.
– Niemniej jednak pierwszy reżim będzie stosowany przez urzędy skarbowe jeszcze przez pięć lat po 2011 r., tj. aż do przedawnienia podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania w 2011 r., jeśli mieszkanie to było kupione w 2006 r. – ostrzega ekspert z kancelarii Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy.
Również Dominika Dragan-Berestecka, doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy, podkreśla, że z końcem 2011 r. minie pięcioletni termin, po upływie którego podatnicy, którzy nabyli nieruchomość do 31 grudnia 2006 r., nie będą musieli płacić podatku od zbycia tej nieruchomości. Oznacza to, że zasady opodatkowania zbycia nieruchomości 10-proc. zryczałtowanym podatkiem nie będą już miały zastosowania.
– Podatnicy planujący transakcję zbycia nieruchomości nabytej w 2006 r. powinni zatem rozważyć, czy nie korzystniej będzie wstrzymać się ze sprzedażą i zbyć nieruchomość w 2012 r., kiedy przychód z takiego zbycia nie będzie obciążony podatkiem dochodowym – sugeruje Dominika Dragan-Berestecka.
Wyjaśnia też, że jeżeli jednak planują nabycie kolejnej nieruchomości mieszkalnej, to sprzedaż jeszcze w tym roku także może oznaczać brak opodatkowania. Należy bowiem pamiętać, że przychód ze zbycia nieruchomości wolny jest od opodatkowania, jeżeli zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe. Podatnicy mają na to 2 lata od daty sprzedaży nieruchomości.
Z początkiem 2012 roku będą obowiązywać tylko dwa reżimy prawne dotyczące zbycia nieruchomości. Te nieruchomości, które zostały nabyte w latach 2007–2008, korzystają z tzw. ulgi meldunkowej, co oznacza, że zameldowanie zbywającego w mieszkaniu przez okres co najmniej 12 miesięcy uwalnia go od obowiązku zapłacenia 19-proc. podatku dochodowego, przy czym podstawą opodatkowania jest dochód uzyskany na danej transakcji.
Dominika Dragan-Berestecka tłumaczy też, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w 2009 r. i później uzyskany ze sprzedaży dochód podlega opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym, chyba że środki otrzymane w wyniku sprzedaży zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe lub spłatę kredytu mieszkaniowego.