Tylko do 20 stycznia mamy czas na podjęcie decyzji o tym, w jakiej formie płacić podatek od najmu w 2010 roku. Decyzja ta warta jest przemyślenia, tym bardziej że w tym roku w istotny sposób zmieniły się przepisy dotyczące opodatkowania najmu ryczałtem. W miejsce dotychczasowych dwóch stawek (8,5 i 20 proc.) będziemy stosowali tylko jedną – 8,5 proc. Oznacza to, że niezależnie od tego, jak wysokie będą nasze przychody, podatek będzie stały, a poziom opodatkowania będzie dużo niższy niż przy zastosowaniu stawek ze skali podatkowej.
Podatnicy, którzy będą w 2010 roku uzyskiwać przychody z najmu, już teraz powinni dokładnie przemyśleć swoją sytuację i szybko podjąć decyzję w sprawie optymalnego dla nich sposobu opodatkowania. Dotyczy to przy tym nie tylko podatników, którzy w styczniu 2010 r. po raz pierwszy wynajmą w celach zarobkowych mieszkanie czy dom, ale także tych, którzy z najmu czerpią dochody już od dawna. Trzeba wszak pamiętać, że podatnicy, którzy od jakiegoś już czasu prowadzą działalność polegającą na wynajmie, mają prawo zmienić wybraną w poprzednim roku czy w poprzednich latach (2009 roku lub wcześniejszym) formę opodatkowania i zdecydować się na inną, bardziej dla nich korzystną.
Osoby te muszą też pamiętać o tym, że jeśli zmieniają swoją decyzję, to czas na poinformowanie o tym naczelnika urzędu skarbowego mają tylko do 20 stycznia. W każdym przypadku przed podjęciem decyzji warto dokładnie przemyśleć dostępne rozwiązania, a to dlatego, że podjęta do 20 stycznia 2010 r. decyzja będzie wiązała przez cały rok podatkowy. A jest ona ważna również i z tego powodu, że od 1 stycznia 2010 r. obowiązywać będzie jednolita 8,5-proc. stawka ryczałtu od najmu, w miejsce dotychczasowych dwóch stawek (8,5 proc. do 4 tys. euro i 20 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę). Sprawia to, że warto w tym roku dobrze przemyśleć decyzję o tym, jaką formę opodatkowania wybrać. Ryczałt staje się przy tym rozwiązaniem nie tylko łatwo dostępnym, ale także optymalnym i logicznym. Zasady ogólne będą się opłacały teraz co najwyżej w pierwszym roku wynajmowania, gdy koszty najmu są wysokie z uwagi na konieczność wyposażenia wynajmowanych lokali, mieszkań czy domów. Później jedynym rozsądnym wyjściem staje się ryczałt. W każdym jednak przypadku decyzję powinniśmy podjąć po dokładnej kalkulacji kosztów i zysków.



Co to jest najem

Przez umowę najmu, w myśl art. 659 kodeksu cywilnego, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez oznaczony lub nieoznaczony czas, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz wynajmującemu. Należy zaznaczyć, iż aby można było w ogóle mówić o umowie najmu, należy określić w niej czynsz. Dodajmy, że najem to umowa konsensualna, która dochodzi do skutku w sytuacji, gdy obie strony złożą oświadczenia woli i, co należy podkreślić, skuteczność tej umowy nie zależy od wydania rzeczy najemcy. Jest to także umowa odpłatna, dwustronnie zobowiązująca i wzajemna, gdyż odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Zgodnie z art. 662 kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do określonego w umowie użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania umowy najmu. Z kolei najemca jest obciążony drobnymi nakładami połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. Należy jeszcze dodać, że gdyby rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, to w takiej sytuacji wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
Umowy najmu nie trzeba rejestrować w urzędzie skarbowym. Nie trzeba też od niej uiszczać opłaty skarbowej czy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak płaci się czynsz

Najemca zobowiązany jest uiszczać czynsz w terminie ustalonym w umowie. Ustalenie takiego terminu to jeden z podstawowych elementów umowy. Gdyby jednak termin taki nie był wprost w umowie wskazany, czynsz trzeba płacić z góry. Oznacza to, że gdy najem ma trwać krócej niż miesiąc (rzadka sytuacja), czynsz płaci się za cały okres z góry. Gdy zaś ma trwać dłużej, czynsz trzeba płacić miesięcznie do dziesiątego dnia miesiąca. Ta ostatnia reguła dotyczy także czynszu płaconego w przypadku umów zawartych na czas nieokreślony. Zwłoka z zapłatą czynszu przez co najmniej dwa okresy (czynsz może być w umowie ustalony nie tylko jako płatny co miesiąc, ale także np. kwartalnie lub rocznie), wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. W przypadku wypowiedzenia umowy najemca musi zwrócić przedmiot najmu w nienaruszonym stanie. W przeciwnym wypadku wynajmujący może żądać naprawienia szkód.



Podatnik, który rozpoczyna świadczenie usług najmu, a chciałby płacić podatek w formie ryczałtu ze stawką 8,5 proc., musi o tym zawiadomić właściwego według miejsca swojego zamieszkania naczelnika urzędu skarbowego. Ma na to czas do 20 stycznia 2010 r. Jeśli tego nie zrobi, zmuszony będzie płacić podatek według skali podatkowej.
W 2010 roku ryczałt płaci się według stałej stawki wynoszącej 8,5 proc. uzyskanego przychodu, czyli płaconego przez najemcę czynszu. Nie ma za to możliwości uwzględniania kosztów związanych z najmem.
Opodatkowanie według skali podatkowej jest domyślną formą opodatkowania najmu. W tym przypadku podatek opłacany jest według dwóch stawek podatkowych: 18 i 32 proc. Podatek liczony jest od dochodu, co oznacza, że podatnik może odliczyć od otrzymanego czynszu koszty ponoszone w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu.
Likwidacja 20-proc. stawki ryczałtu powoduje, że ta forma opodatkowania jest w tej chwili najbardziej korzystna. Podatek według skali opłaca się tylko w pierwszym roku, gdy ponosi się duże koszty związane z wyposażeniem przedmiotu najmu.
W przypadku wynajmowania nieruchomości na cele mieszkalne nie płaci się VAT. Wynajęcie na inne cele jest już opodatkowane tym podatkiem. Ale i wtedy można podatku uniknąć, gdy czynsz roczny nie przekracza 100 tys. zł.
Przedstawiciele fiskusa starają się na podstawie ogłoszeń prasowych, danych z biur rachunkowych, a często także i na podstawie donosów, wytropić te osoby, które wynajmują mieszkania, ale nie zgłaszają tego faktu w urzędzie skarbowym.