Rozliczający przychody z najmu według skali podatkowej może uznać za koszt uzyskania przychodu odsetki i inne koszty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przeznaczonego pod wynajem.
Podatnik rozliczający przychody z najmu na zasadach ogólnych, czyli według skali tabeli podatkowej, ma prawo do pomniejszenia przychodu o wydatki, które musiał ponieść, by ów przychód osiągnąć. Takiej możliwości nie mają osoby, które zdecydowały się na płacenie podatku na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Związek z przychodem

Ale i podatnik, który rozlicza się według skali podatkowej, może wliczać różne wydatki w koszty tylko wtedy, gdy spełni dwa warunki. Po pierwsze – wykaże związek między wydatkiem a przychodem (w tym nawet związek pośredni), a ponadto przepisy ustawy o PIT tego nie zabraniają. W ustawie podatkowej wymienione są wydatki, których nie można uznać za koszt uzyskania przychodu nawet wtedy, gdy podatnik taki związek przyczynowo-skutkowy między wydatkiem a przychodem z najmu potrafi wykazać.
I tak nie można uznać za koszt wydatków poniesionych na nabycie mieszkania, ale tylko wprost. Przepisy podatkowe pozwalają bowiem na wliczanie takiego wydatku niejako na raty, którymi są odpisy amortyzacyjne. Dotyczy to zarówno przypadku, w którym taki lokal albo inną nieruchomość kupimy za gotówkę, jak i sfinansujemy z kredytu. Za każdym razem dokonujemy bowiem odpisów od pełnej wartości początkowej takiego mieszkania czy innego lokalu. Jak to czynić, pisaliśmy szczegółowo w poprzednim odcinku tego niezbędnika.
Możemy więc wliczać w koszty wydatki w postaci odsetek od kredytu, który zaciągnęliśmy na zakup takiego mieszkania, jeśli tylko potrafimy wykazać związek między wydatkiem a przychodem, a ponadto możemy udokumentować poniesienie wydatku, pomniejszamy o niego dochód przed opodatkowaniem.
Jak wykazać taki związek? Oczywiście najłatwiej jest w przypadku, gdy najem jest rodzajem działalności gospodarczej. Wówczas bowiem zakupione mieszkanie lub nieruchomość jest środkiem trwałym stanowiącym składnik majątku naszej firmy. Odsetki od pożyczek i kredytów zaciągniętych na działalność stanowią zaś koszt uzyskania przychodów, ewidencjonowany w odpowiedniej kolumnie podatkowej księgi przychodów i rozchodów, którą prowadzić musimy na okoliczność uzyskiwania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.



Lokal od razu pod wynajem

Natomiast gdy osiągamy przychody z najmu poza działalnością gospodarczą, nie musimy na tę okoliczność prowadzić żadnej dokumentacji w formie księgi czy ewidencji. Jedynie w przypadku amortyzacji nieruchomości metodą inną niż uproszczona musimy prowadzić ewidencję środków trwałych. Oznacza to, że musimy wykazać związek między zaciągnięciem kredytu na zakup lokalu a uzyskiwaniem przychodu z najmu. Najłatwiej będzie to uczynić wówczas, gdy taki lokal od samego początku był wynajmowany, a wynajmujący nie miał zamiaru zamieszkiwać w nim osobiście. Gdy przedmiotem najmu jest mieszkanie, wzkazane jest, by wynajmujący posiadał inną nieruchomość, w której co najmniej zamieszkuje, a najlepiej dodatkowo jest zameldowany.
Gdy zaś wynajmujemy lokal użytkowy nabyty wcześniej na kredyt, najłatwiej wykażemy ten związek, jeśli nigdy wcześniej nie prowadziliśmy działalności gospodarczej albo prowadziliśmy lub prowadzimy ją w takim zakresie, że wynajmowany lokal nie spełniałby warunków, by można go było wykorzystywać dla potrzeb firmy.

Dokumentowanie wydatków

Drugi warunek, który musimy spełnić, by móc odliczać wydatki na kredyt, to odpowiednio udokumentować, że dany wydatek został faktycznie poniesiony. W tym celu nie wystarczy nam sama umowa kredytowa, choćby nawet zawierała – bezpośrednio albo w formie załącznika – harmonogram spłat. Dodatkowo musimy zgromadzić potwierdzenia opłat. Mogą to być potwierdzone przez bank (w tym w formie podpisu elektronicznego) dowody opłat (przelewów). Może też być roczne zestawienie zapłaconych w danym roku odsetek. Musimy przy tym pamiętać, by odsetki były wyraźnie oddzielone od spłacanych jednocześnie rat kapitałowych.
W podobny sposób możemy wliczyć w koszty odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mebli czy innych składników wyposażenia mieszkania albo innego lokalu.
Ważne!
Wolno wliczać w koszty odsetki od kredytu, który zaciągnęliśmy na zakup mieszkania, jeśli uda się wykazać związek między wydatkiem a przychodem