Coraz silniejszy złoty powoduje szybsze przekraczanie limitu ryczałtu dla najmu. Przy dzisiejszym kursie euro limit ten dla 8,5-proc. stawki wynosi o 2,5 tys. zł mniej niż w 2007 r. Wyjściem z tej sytuacji mogą być zmiany w limitach lub rozliczanie najmu według skali PIT.
ANALIZA
Silny zloty powoduje znaczne obniżenie limitu między stawkami ryczałtu ewidencjonowanego dla najmu, podnajmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Co więcej, limit ten zmniejsza się już od kilku lat, co oznacza, że coraz niższy czynsz - a więc przychód z najmu - jest opodatkowany wyższą, 20-proc. stawką. W konsekwencji podatnicy z roku na rok wpłacają więcej podatku do kasy fiskusa z najmu. Czy można coś z tym zrobić? Można. Eksperci podpowiadają, że są dwa wyjścia z tej sytuacji. Po pierwsze, trzeba opracować zmiany w limitach, po przekroczeniu których trzeba płacić wyższy podatek. Po drugie, podatnicy mogą wybrać opodatkowanie według skali PIT, która od 2009 roku ze stawkami 18 i 32 proc. będzie bardziej opłacalna dla najmu niż ryczałt.
- Słaby kurs euro, który na 31 lipca 2008 r. wynosił 3,2026 zł i który sukcesywnie spada, powoduje, że znacznie obniża się limit między stawkami ryczałtu. Przypuszczalnie limit umożliwiający zastosowanie stawki 8,5-proc. może wynieść o 2,5 tys. zł mniej w stosunku do roku 2007 - ostrzega Krzysztof Ścipień, starszy asystent podatkowy BDO Numerica.
To obrazuje, jak silny złoty wpływa na limit w ryczałcie. Gdy kurs euro 1 października 2008 r. - a będzie to kurs, który posłuży do przeliczenia limitu dla ryczałtu na 2009 rok - będzie na obecnym poziomie lub niższym, kwota limitu dla ryczałtu przy najmie może być dużo niższa niż stosowana w 2008 roku.
Zdaniem Krzysztofa Ścipienia taka różnica oznacza, że coraz niższy czynsz kwalifikuje się do objęcia wyższą, 20-proc. stawką, przez co podatnik, który wybrał opłacanie podatku w formie ryczałtu, sukcesywnie traci.

Limit trzeba obliczyć...

Stawka ryczałtu z tytułu umowy najmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, dla podatnika nieprowadzącego działalności gospodarczej, wynosi 8,5 proc., gdy przychody nie przekraczają 4 tys. euro, natomiast po przekroczeniu tej kwoty stosuje się stawkę 20-proc. Krzysztof Ścipień tłumaczy, że do przeliczenia kwot wyrażonych w euro stosuje się średni kursu euro ogłaszany przez NBP, obowiązujący w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. A zatem wartość limitu na rok 2008 wynosi 15 072 zł (gdyż kurs euro wynosił 3,7680 zł).

...może warto go zwiększyć...

Umacniający się złoty może stanowić problem dla podatników rozliczających przychody z najmu w formie ryczałtu. Na ten aspekt zwraca uwagę Paweł Stelmach, prawnik z CMS Cameron McKenna, który wyjaśnia, że w związku z obserwowanym od dłuższego czasu na rynku walutowym trendem, zgodnie z którym wartość złotego regularnie wzrasta wobec euro, kwota przychodu opodatkowana niższą stawką ryczałtu systematycznie spada. Oznacza to, że ryczałt staje się coraz mniej opłacalny dla podatników.
Są dwa wyjścia z tej sytuacji. Po pierwsze, ustawodawca może zwiększyć kwotę przychodu wyrażoną w euro, do której będzie miała zastosowanie niższa stawka, lub alternatywnie odejść od denominowania tej kwoty w euro na rzecz określenia jej w złotych.
- Drugi wariant wydaje się lepszy, bowiem podatnicy nie będą musieli śledzić kursów walutowych w celu określania wysokości ryczałtu - argumentuje Paweł Stelmach.

...lub ustalić w złotych...

Zdaniem Magdaleny Muchy-Prymas, menedżera podatkowego w Ernst & Young, dla podatników podatku zryczałtowanego, których przychody z najmu nie przekraczają ustawowego limitu i którzy płacą podatek według najniższej stawki, sposobem na umacniającą się polską walutę mogłoby być ustalenie limitu właśnie w złotych, jednak konsekwencji obniżenia limitu na rok 2009 nie da się już uniknąć.
Tomasz Rysiak, prawnik z Kancelarii Magnusson, widzi niebezpieczeństwo w określaniu limitu w złotych. Według niego, w przypadku określania limitów zawartych w przepisach podatkowych, które to limity w zamierzeniu powinny co do zasady być w stałej wielkości, nie ma jednego dobrego rozwiązania. Określenie limitów w euro miało na celu ustabilizowanie ich wartości poprzez odwołanie do zewnętrznego, w założeniu bardziej przewidywalnego czynnika. Jednak okazało się, że właśnie zmiany kursu walut powodują znaczne różnice w wysokości poszczególnych limitów. Również określenie wszystkich kwot w polskiej walucie nie jest idealnym rozwiązaniem. W warunkach rosnącej inflacji może się bowiem okazać, że też te limity określone w złotych mogą wymagać częstych zmian.
- Wydaje się, że większe ryzyko nagłych zmian powodują obecnie zmiany kursów walut, co przemawia za rozwiązaniem już zastosowanym w ustawie o VAT, czyli określaniem limitów w złotych - podkreśla Tomasz Rysiak.

...można też wybrać skalę...

Biorąc pod uwagę fakt, że najniższy próg w ryczałcie obowiązuje jedynie do momentu przekroczenia rocznego limitu przychodów w wysokości 15 072 zł (limit na 2008 rok), jak również to, że od roku 2009 zmianie ulegną stawki podatkowe w PIT (18 i 32 proc. zamiast 19, 30 i 40 proc.), dla podatników zarabiających na najmie, w wielu przypadkach, opodatkowanie przychodów podatkiem ryczałtowym przestanie być opłacalne.
Takiego zdania jest Magdalena Mucha-Prymas, która wyjaśnia, że w sytuacji gdy planowane przychody są wyższe niż określone w limicie, warto zastanowić się nad wyborem opodatkowania według skali podatkowej.
- Jednak w przypadku kiedy w 2009 roku dochód przekroczy 85 528 zł, opodatkowanie według skali może nie być już opłacalne (według skali 32 proc., ryczałt 20 proc. przychodu) - ostrzega nasza rozmówczyni z Ernst & Young.
Również Krzysztof Ścipień uważa, że szansą na ominięcie przez podatników pułapki z limitem ryczałtu będzie skorzystanie ze zmiany sposobu rozliczania PIT od nowego roku poprzez wybór rozliczania na zasadach ogólnych.
- W takim przypadku podatnik będzie miał możliwość rozliczenia kosztów związanych z najmem lub dzierżawą, co zmniejszy jego podstawę do opodatkowania i faktycznie kwotę podatku do zapłaty - twierdzi ekspert BDO Numerica.

...ale zaczynając od analizy

Z uwagi na deprecjację euro do złotego oraz systematyczne zmniejszanie kwoty dochodów z najmu opodatkowanych 8,5-proc. ryczałtem podatnicy powinni poważnie rozważyć opodatkowanie takich dochodów według tzw. zasad ogólnych. Taką radę daje podatnikom Michał Dec, doradca podatkowy z Kancelarii Podatkowej Ożóg i Wspólnicy, który zauważa, że przy wyborze takiej formy opodatkowania przysługuje przede wszystkim możliwość odliczenia poniesionych kosztów uzyskania przychodów w postaci czynszu, remontów, odsetek od kredytu na zakup lokalu oraz ewentualnie odpisów amortyzacyjnych od wartości lokalu.
Szczególnie korzystne są zasady amortyzacji używanych lokali mieszkalnych. Podatnicy mogą bowiem indywidualnie ustalić okres amortyzacji lokalu. Najkrótszy okres amortyzacji lokalu ustalony przez podatnika może wynosić już dziesięć lat.
Jeżeli kwota prognozowanych dochodów z najmu miałaby jednak przekroczyć progi podatkowe, po których dochody podlegają opodatkowaniu 30 bądź 40-proc. stawką PIT, należy rozważyć założenie działalności gospodarczej.
- W ramach działalności gospodarczej w przedmiocie najmu lokali istnieje bowiem możliwość opodatkowania dochodów według liniowej stawki PIT wynoszącej 19 proc. - przypomina Michał Dec.
Nie można też zapominać o niektórych odliczeniach przysługujących podatnikom rozliczającym się na zasadach ogólnych, np. uldze prorodzinnej odliczanej od podatku, a które nie przysługują ryczałtowcom. W 2009 roku ulga prorodzinna za cały rok wyniesie 1112,04 zł. Oznacza to możliwość odliczenia takiej kwoty za każde wychowywane dziecko od podatku rozliczanego na zasadach ogólnych. Przy możliwości uwzględnienia również innych kosztów w prowadzonej działalności polegającej na wynajmie korzyści podatkowe mogą być znaczne. Podatnicy rozliczający ryczałt nie mają prawa do uwzględniania kosztów i pomniejszenia podatku o ulgę prorodzinną.
Magdalena Mucha-Prymas stwierdza też, że najboleśniej skutki mocnego złotego odczują podatnicy ryczałtu, których przychody nie przekroczą limitu.
- Dobrze, aby pozostali podatnicy przeanalizowali swoje przychody (również z innych źródeł) i wybrali optymalne dla siebie rozwiązanie - konkluduje nasza ekspert.
8,5 proc. wynosi stawka ryczałtu z najmu do przychodu stanowiącego równowartość 4 tys. euro
20 proc. wynosi stawka ryczałtu po przekroczeniu kwoty stanowiącej równowartość 4 tys. euro
OPINIA
MATYLDA KING
Ghelamco Residential
Od kilku lat właściciele mieszkań chętniej podają stawki za wynajem w złotówkach niż innych walutach, np. w euro czy dolarach. Wynika to przede wszystkim ze zbyt dużych wahań tych właśnie walut. Dlatego też kurs euro - niezależnie od tego, czy malejący czy rosnący - nie ma wpływu na zachowanie rynku wynajmu mieszkań.
Problemem jest raczej forma ryczałtowa, która naliczana jest na podstawie euro. Przy obecnym kursie euro powoduje to bardzo niską stawkę podstawy do rozliczenia. To z kolei, przy dużych dochodach z tytułu najmu, przestaje mieć znaczenie. Ponadto nie można rozliczać kosztów z tytułu najmu, a przy wynajmach z wyższej półki są one czasem bardzo duże. Często również najemcy proszą o wyposażenie mieszkania lub jego doposażenie. Tacy wynajmujący decydują się na starą formę opodatkowania.
Jednocześnie wszyscy mamy świadomość, że znaczna część rynku wynajmu znajduje się w tzw. szarej strefie. Nie jest to jednak wynik wahania kursów walut, lecz niedostosowania progów podatkowych do dynamicznych zmian rynku. Znaczna część oferujących mieszkania pod wynajem unika płacenia podatków głównie z powodu mało preferencyjnych i często niedostosowanych do ich możliwości finansowych stawek. RG
DGP
DGP
ST