Zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Sama umowa zamiany jest natomiast czynnością podlegającą podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się do przeniesienia na drugą stronę własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Monika Skomska, prawnik, konsultant podatkowy w Kancelarii Nowakowski i Wspólnicy, oddział w Toruniu (zrzeszona w Consortio LEX), wyjaśnia, że obowiązujące zasady opodatkowania przychodu z zamiany nieruchomości są niemal identyczne jak przy sprzedaży.
Zwolnienia w PIT
- Podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, który jest różnicą między przychodem a pewnymi kosztami. Przychodem u każdej ze stron jest wartość nieruchomości, którą określa się w umowie - mówi Monika Skomska.
Zwraca uwagę, że dochodu z zamiany nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Podatek dochodowy ma charakter liniowy i wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Nasza rozmówczyni podkreśla, że wyłączona z opodatkowania jest zamiana dokonana po upływie pełnych pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
- Okres ten odnosi się do każdej ze stron. Podobnie jak przy sprzedaży, zastosowanie znajdzie również zwolnienie związane z 12-miesięcznym okresem zameldowania w nieruchomości zbywanej - wyjaśnia Monika Skomska.
Podatek od umowy
Umowa zamiany nieruchomości jest czynnością opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
- W odniesieniu do zamiany nieruchomości istnieją dwie zasady obliczania podstawy opodatkowania - mówi Piotr Liss, doradca podatkowy w Spółce Doradztwa Podatkowego KZWS.
Wyjaśnia, że w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego lub prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo opodatkowaniu podlega wyłącznie różnica między wartościami rynkowymi poszczególnych lokali lub praw. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku zamiany lokalu na dom lub odwrotnie. W takim bowiem przypadku podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, od której płacony byłby najwyższy podatek.
- Ustawodawca znacznie przychylniej spojrzał zatem na zamieniających lokale mieszkalne. Zwrócić należy baczną uwagę na wskazanie wartości rynkowej obu nieruchomości, gdyż organy podatkowe mają prawo weryfikowania cen, korzystając z opinii biegłych - radzi ekspert.
Dodaje, że podatek wynosi 2 proc. podstawy opodatkowania i niestety nie znajduje przy takiej transakcji zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT.
- Oznacza to, że podatek od czynności cywilnoprawnych będzie trzeba odprowadzić nawet wtedy, gdy jedna strona czynności zamiany jest podatnikiem VAT, ale czynność korzysta ze zwolnienia - wyjaśnia ekspert.
Podkreśla, że podatnicy dokonujący zamiany nieruchomości w ramach pierwszej grupy podatkowej (w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn) zwolnieni są z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
- Podatek w przypadku zamiany nieruchomości zawsze pobrany będzie przez notariusza przed dokonaniem czynności, teoretycznie zatem to notariusz powinien obliczyć wysokość należnego podatku - radzi Piotr Liss.
PRZYKŁAD: ILE ZABIERZE FISKUS
Małżonkowie chcą zamienić posiadane mieszkanie na większe. Mieszkanie warte jest 500 tys. zł. Apartament, do którego mieliby się przeprowadzić - 750 tys. zł. Będą więc musieli zapłacić podatek od różnicy między wartością rynkową mieszkania i apartamentu. W tym przypadku będzie to kwota 250 tys. zł. Od niej trzeba wyliczyć podatek. Daje to 5 tys. zł. Tyle powinno trafić na konto urzędu skarbowego.
MAGDALENA MAJKOWSKA