Od 2019 r. nie ma już wątpliwości: kto nie zdąży kupić nieruchomości z rynku pierwotnego w terminie przewidzianym w ustawie o PIT, ten nie ma prawa do ulgi mieszkaniowej. Spory toczą się o wcześniejszy stan prawny
Zmiany w uldze mieszkaniowej / DGP
1 stycznia 2019 r. weszły w życie przepisy, z których wynika, że kupujący mieszkania na rynku pierwotnym muszą nabyć ich własność w ciągu trzech lat (art. 21 ust. 26 ustawy o PIT). W przeciwnym razie nie skorzystają z ulgi mieszkaniowej, choćby przez cały ten okres wpłacali deweloperowi pieniądze.
Wątpliwość dotyczy wcześniejszych przepisów. Wtedy na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej były tylko dwa lata, ale nie to jest przedmiotem sporów. Fiskus uważa, że i wtedy w ustawowym terminie musiało dojść do przeniesienia własności na nabywcę, mimo że z ówczesnych przepisów nie wynikało to wprost.
Sprawa jest wciąż aktualna, bo jeśli ktoś sprzedał mieszkanie do końca 2018 r., to ma czas na zrealizowanie ulgi mieszkaniowej do końca 2020 r. Takie osoby są teraz kontrolowane.
Niekorzystne stanowisko prezentuje w tym zakresie prezentuje więc nie tylko Krajowa Informacja Skarbowa w interpretacjach, ale też urzędy skarbowe w decyzjach wymiarowych.
Nadzieję podatnicy pokładają w sądach, bo te orzekają korzystnie, czyli wbrew wykładni fiskusa.

Problem z ulgą

Gdy mieszkanie jest kupowane na rynku pierwotnym, musi zostać zawarta, koniecznie przed notariuszem, umowa deweloperska. Na jej podstawie nabywca wpłaca pieniądze na nowy lokal. I czeka. Do podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność dochodzi, gdy inwestycja zostaje ukończona. Z tym jednak często bywa kłopot. Zdarza się bowiem, że deweloper opóźnia się z realizacją inwestycji.
Nie powoduje to skutków podatkowych, gdy przyszły nabywca mieszkania nie korzysta z ulgi mieszkaniowej. Kłopot jest wtedy, gdy liczy na tę preferencję, żeby nie zapłacić podatku od dochodu ze sprzedaży dotychczasowej nieruchomości (np. domu, mieszkania, działki).
Zasadniczo, jeżeli sprzedaż ma miejsce przed upływem pięciu lat od nabycia, trzeba zapłacić 19-proc. podatek od dochodu (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Można go jednak uniknąć, przeznaczając pieniądze na własny cel mieszkaniowy, a więc np. na zakup nowego mieszkania (art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT).

Roboty budowlane

Pojawia się jednak pytanie: czy do skorzystania z ulgi mieszkaniowej wystarczy zawarcie umowy deweloperskiej i przelanie pieniędzy na konto dewelopera w ustawowym terminie?
Od 1 stycznia 2019 r. przepisy mówią wyraźnie, że nie. Pisaliśmy o tym w artykule „Sama umowa z deweloperem nie da ulgi mieszkaniowej” (DGP nr 173/2018).
Przed nowelizacją jednak przepisy nie były w tym zakresie jednoznaczne. Sądy orzekają na korzyść podatników. Przełomowy okazał się tu wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 3510/17). NSA stwierdził w nim, że umowy deweloperskie nie powinny być rozpoznawane w kontekście nabycia nieruchomości, tylko jej budowy. Budowa jest również wymieniona w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT jako jeden z własnych celów mieszkaniowych. I – co najważniejsze – nie trzeba jej ukończyć w dwuletnim terminie. O uldze decyduje samo poniesienie wydatku – musi ono nastąpić w ustawowym czasie.
Taka wykładnia przepisów znalazła potwierdzenie w kolejnych wyrokach NSA, m.in. z 16 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 413/16), z 18 maja 2018 r. (sygn. akt II FSK 1246/16), 17 października 2018 r. (sygn. akt II FSK 2948/16), z 8 listopada 2018 r. (sygn. akt II FSK 3163/16), z 16 grudnia 2018 r. (sygn. akt II FSK 413/16), z 16 stycznia 2019 r. (sygn. akt II FSK 11/17).
Podzielają ją również wojewódzkie sądy administracyjne w najnowszych wyrokach dotyczących stanu prawnego sprzed 2019 r. Przykładem orzeczenia WSA: w Poznaniu z 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt I SA/Po 748/19), w Gdańsku z 9 stycznia 2020 r. (sygn. akt I SA/Gd 1530/19), w Lublinie z 5 kwietnia 2019 r. (sygn. akt I SA/Lu 919/18).
We wszystkich tych wyrokach sądy stwierdziły, że skorzystanie z ulgi mieszkaniowej nie było uzależnione od definitywnego zakupu nieruchomości od dewelopera w terminie wskazanym w ustawie.

Nabycie, a nie budowa

Organy podatkowe nadal jednak twierdzą co innego. W efekcie dochodzi do sytuacji, gdy w sądach zapadają korzystne wyroki, a organy podatkowe wydają niekorzystne interpretacje i decyzje. Przykładem takiego podejścia są najnowsze interpretacje podatkowe – z 19 lutego 2020 r. (sygn. 0115-KDIT2.4011.136. 2019.1.MD) oraz z 18 lutego 2020 r. (sygn. 0112-KDIL2-1.4011.32.2020.1.TR). Wszystkie dotyczą ewentualnego podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości przed 2019 r. Do takiego stanu prawnego mają zastosowanie jeszcze stare przepisy. Jest więc identyczny jak ten, w którym zapadają korzystne orzeczenia sądów administracyjnych.
W obu sprawach dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przywołał, na potwierdzenie swojego stanowiska, stare wyroki NSA, w których sąd orzekał jeszcze na niekorzyść podatników (np. wyrok z 21 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 321/15). Dyrektor KIS nie przytoczył żadnych nowszych orzeczeń.
Nie zgodził się zarazem z podatnikiem, że poniesione przez niego wydatki powinny być traktowane jak wydatki na budowę. Wskazał, że podatnik nie jest inwestorem, nie buduje własnego lokalu mieszkalnego, tym samym nie można uznać, że pieniądze przekazane deweloperowi wydatkuje na budowę. To typowe nabycie – stwierdził organ.
Za bez znaczenia uznał to, że podatnik wpłacił w ciągu dwóch lat całą kwotę odpowiadającą wartości nowego mieszkania.

Płacić czy nie

Co zatem mają robić podatnicy, którzy są w podobnej sytuacji, a otrzymają niekorzystną interpretację indywidualną?
Są dwa wyjścia – mówią eksperci. Podatnik może zapłacić podatek i złożyć skargę do sądu (na interpretację bądź na odmowę stwierdzenia nadpłaty), albo może nie zapłacić daniny, ale wtedy trzeba się liczyć ze wszczęciem przez urząd postępowania podatkowego i wydaniem decyzji wymiarowej, na podstawie której danina i tak zostanie wyegzekwowana.
W obu wariantach szanse na wygraną w sądzie są duże.
– Niestety konieczność prowadzenia sądowego sporu spowoduje, że na zwrot daniny trzeba będzie czekać kilka lat – zwraca uwagę doradca podatkowy Mariusz Makowski.
Jego zdaniem dobrze byłoby, gdyby minister finansów wydał w tej sprawie interpretację ogólną zgodną z wykładnią NSA. Ekspert przypomina, że przy wydawaniu takiej interpretacji minister ma obowiązek uwzględniać orzecznictwo sądów.
– Niestety nie wprowadzono takiego wymogu przy wydawaniu interpretacji indywidualnych – zauważa ekspert.
opinia

Danina i tak wróci do podatnika

Alicja Sarna partner i doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy / DGP
Wydawanie przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji sprzecznych z utrwaloną linią orzeczniczą jest, w mojej ocenie, nie tylko niezasadne, lecz także sprzeczne z przepisami prawa, przede wszystkim z zasadą zaufania podatnika do organów podatkowych.
Pamiętać należy, że podatnik nie jest związany otrzymaną interpretacją. Nawet jeżeli zaskarży ją do sądu administracyjnego, może, niezależnie od złożonej skargi, zdecydować się na zapłatę podatku, a następnie po wygranej w sądzie wystąpić o stwierdzenie nadpłaty. W takiej sytuacji odzyska nadpłaconą kwotę podatku wraz z oprocentowaniem liczonym od dnia złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty – o ile organ nie wyda decyzji stwierdzającej nadpłatę w ciągu 2 miesięcy od złożenia wniosku.
Gdyby natomiast w ślad za negatywną interpretacją podatnik otrzymał również niekorzystną decyzję organu podatkowego, to po wygranej w sądzie odzyska kwotę nadpłaconego podatku wraz z oprocentowaniem liczonym od dnia wpłaty.