Wspólnota zamierza przekazać strych firmie, która chce go wyremontować i sprzedać na mieszkania. Ta sama firma będzie remontowała budynek wspólnoty. Przekazanie strychu nastąpi jako rozliczenie barterowe, a wspólnota dopłaci różnicę wynikającą z ceny remontu a wyceną strychu. Różnica ta wynosi 120 tys. zł. Strych został wyceniony na 180 tys. zł. Czy wspólnota zapłaci podatek od sprzedaży nieruchomości (strychu) za 180 tys. zł, czy może uniknąć zapłaty podatku, przeznaczając pieniądze otrzymane ze sprzedaży strychu na remont?

EKSPERT WYJAŚNIA
PAWEŁ JABŁONOWSKI
ekspert podatkowy, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
W powyższym stanie faktycznym doszło do zawarcia umowy barterowej, która w pewnych przypadkach może rodzić przychód w podatku dochodowym. Co do zasady umowa ta nie jest zawierana w celu osiągnięcia zysku, zatem przychód powinien być równy poniesionym kosztom. W tej sytuacji pełna kompensata wzajemnych wierzytelności, przysługujących stronom z tytułu umowy barterowej, nie jest możliwa. Cena strychu jest bowiem niższa od ceny remontu. Ponieważ wartość świadczenia firmy remontowej przewyższa wartość świadczenia wspólnoty, musi ona dopłacić firmie remontowej w gotówce. Dla wspólnoty przychodem będzie co prawda sprzedaż strychu na rzecz firmy remontowej, jednak koszty przewyższą przychody o 120 tys. zł, tyle bowiem zmuszona jest dopłacić wspólnota z tytułu wykonanego remontu. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów, które ustawa o CIT jednoznacznie wyklucza.
Wobec powyższego, przedmiotowy przychód zostanie skompensowany kosztami, a zatem podatek od sprzedaży strychu nie wystąpi. Wspólnota powinna jednak pamiętać, aby dokonać przeniesienia nieruchomości na rzecz wykonawcy w tym samym okresie rozliczeniowym, co moment otrzymania faktury z tytułu wykonania usług remontowych. Powyższe pozwoli na skompensowanie przychodów i kosztów, a także neutralizację VAT należnego wynikającego ze sprzedaży nieruchomości z podatkiem naliczonym wynikającym z faktury dotyczącej remontu budynku. Oczywiste jest, że obydwie transakcje: przeniesienia własności nieruchomości, jak i świadczenia usług remontowych wymagają wystawienia faktur VAT przez każdą ze stron transakcji.
Należy także mieć na uwadze zwolnienie przedmiotowe przysługujące m.in. wspólnotom mieszkaniowym prowadzącym działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Powyższe przychody są zwolnione z podatku dochodowego w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Powyższe zwolnienie przychodów ma jednak bardzo wąski zakres, bowiem wystarczy, aby przychody pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi zostały przeznaczone na inne cele aniżeli związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (np. inwestycje, modernizacje), wtedy takie przychody podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
(EW)
PODSTAWA PRAWNA
■ Art. 5a ust. 1 oraz art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.).