Ministerstwo Infrastruktury chce opodatkować najem okazjonalny 5-proc. stawką ryczałtu. Zmiany te mają wyeliminować szarą strefę istniejącą na rynku najmu nieruchomości. Zdaniem ekspertów pomysł obniżki jest dobry, ale będzie miał negatywne skutki dla budżetu.
ANALIZA
Podatnicy, którzy wynajmują okazjonalnie nieruchomości, być może będą płacić ryczałt od tego typu przychodów w wysokości 5 proc. Taką propozycję zmian w ustawie o ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych proponuje Ministerstwo Infrastruktury.
Dziś ryczałt od najmu płaci się według stawki 8,5 proc. przychodów do momentu, gdy te nie przekroczą równowartości 4 tys. euro (w 2009 roku jest to 13 510 zł). Później, od nadwyżki ponad ten limit trzeba płaci 20 proc. przychodu. I tu mają nastąpić zmiany. Stawka ma być jedna, na poziomie 5 proc. przychodów. Mają zostać utrzymane natomiast tzw. zasady ogólne, a zatem ten najem, który opodatkowany jest według skali. Biorąc jednak pod uwagę, że sposób opodatkowania najmu wybiera sam podatnik, konsekwencje wprowadzenia stawki 5-proc. są oczywiste. Z opodatkowania według skali ze stawkami 18 i 32 proc. mało kto by korzystał.
Niezależni eksperci pomysł oceniają pozytywnie.
- Projekt zakładający obniżenie stawki ryczałtu do 5 proc. to dobra wiadomość dla tych podatników, którzy wybrali ten sposób rozliczenia z fiskusem - stwierdza Michał Siekierzyński, doradca podatkowy w Deloitte.
Aprobaty ze strony Ministerstwa Finansów jeszcze nie ma.

Trudna decyzja

Ryczałt z najmu przynosi spore dochody fiskusowi. W 2007 roku (danych za 2008 rok jeszcze nie ma) z opodatkowania ryczałtem korzystało 133 778 podatników. Ich przychody z czynszów wyniosły ponad 1,8 mld zł. Na konto fiskusa trafiło w formie podatku nieco ponad 231,3 mln zł. Gdyby do tych przychodów zastosować proponowaną przez Ministerstwo Infrastruktury nową stawkę ryczałtu w wysokości 5 proc., na konto fiskusa trafiłoby tylko 90 mln zł. Na całej operacji budżet straciłby zatem ponad 140 mln zł. W rzeczywistości kwoty te okazałyby się obecnie znacznie wyższe. Trzeba pamiętać, że od kilku lat liczba osób korzystających przy najmie z ryczałtu rośnie. Kryzys na rynku nieruchomości wpłynął też na wzrost czynszów najmu mieszkań. Według Michała Siekierzyńskiego, ryczałt jako forma opodatkowania najmu z roku na rok zyskuje na popularności, głównie wśród podatników, którzy uzyskują stosunkowo niewielkie przychody z najmu i nie ponoszą znaczących kosztów z nim związanych.
- Zmniejszenie stawki ryczałtu może spowodować, że w przyszłym roku jeszcze więcej podatników skorzysta z tej formy opodatkowania - stwierdza nasz rozmówca z Deloitte.



Jeśli dotychczasowy trend się utrzyma, podatników wynajmujących mieszkania i płacących ryczałt może być w tym roku ponad 150 tys., a ich przychody z pewnością przekroczą 2 mld zł. To pozwala resortowi finansów oczekiwać wyższych wpływów z tytułu tego podatku. Determinacji do poparcia rozwiązań dotyczących najmu okazjonalnego może zatem w tym resorcie zabraknąć.
Ministerstwo Finansów nie komentuje na razie propozycji resortu infrastruktury. Maciej Grabowski, wiceminister finansów, w wywiadzie dla GP stwierdził, że należy przeanalizować, czy obniżka stawki ryczałtu ma sens i jakie byłyby tego skutki.
- Tworzenie dodatkowych stawek podatkowych i mnożenie wyjątków jest tylko komplikowaniem systemu. Akurat ryczałt z najmu działa w praktyce dobrze. Samo rozliczenie podatkowe z tego tytułu jest proste. Czasem poprawianie z dobrego na lepsze może nie przynieść zamierzonych rezultatów - komentuje Maciej Grabowski.

Warunki do spełnienia

Joanna Aleksiejczuk, konsultant w firmie doradczej MDDP, wykazuje, że planowane zmiany wprowadzają podkategorię w zakresie najmu, tzw. najmu okazjonalnego (najmu na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat). W przypadku najmu okazjonalnego proponowane jest zastosowanie niższej stawki podatkowej w wysokości 5 proc., a nie jak dotychczas 8,5 proc. i 20 proc.
- Projekt zakłada konieczność zgłoszenia przez podatnika faktu podpisania umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni. Brak zgłoszenia wpływa na ograniczenie uprawnień właściciela lokalu, choćby do zmiany najmu. Oznaczałoby to także opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych - podkreśla Joanna Aleksiejczuk.
Dodaje, że pojawia się wątpliwość, czy chodzi o najem każdego lokalu, czy wyłącznie lokalu wynajmowanego w ramach najmu okazjonalnego.
- Wszelkie udogodnienia wprowadzane do systemu podatkowego są postrzegane pozytywnie przez podatników, jednak trudno przewidzieć, czy przyniosą zamierzone przez resort infrastruktury efekty - ostrzega ekspert MDDP.

Likwidacja szarej strefy

Celem proponowanych zmian jest m.in. eliminacja czarnego rynku najmu lokali i zwiększenie wpływów budżetowych z opodatkowania najmu nieruchomości mieszkaniowych.
Niższa stawka ryczałtu i brak obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego nierzetelnemu lokatorowi mogą sprawić, że część wynajmujących opuści szarą strefę i opodatkuje uzyskiwane przychody z najmu.
- Do osiągnięcia celu nowelizacji może przyczynić się również wzrost czynszów najmu, jaki obserwujemy, będący częściowo rezultatem zmniejszenia dostępności kredytów hipotecznych - argumentuje Michał Siekierzyński.

Obniżki zawsze są dobre

Niemal każda obniżka podatku powinna być - zwłaszcza w obecnej sytuacji gospodarczej - przyjmowana z zadowoleniem. Na ten aspekt zwraca uwagę Radosław Kowalski, właściciel Kancelarii Doradztwa Podatkowego, który podkreśla, że niedopuszczalne jest aby - poprzez obniżki - ustawodawca w sposób jednoznaczny promował wybrane grupy interesów.
- Obniżka stawki zdaje się mieć podłoże stricte społeczne - jeżeli tak jest, to należy ją zaakceptować (zwłaszcza że wobec sytuacji na rynku finansowym należy spodziewać się powrotu popularności najmu) - komentuje Radosław Kowalski.
Miejmy nadzieję też, że właściciele wynajmowanych lokali będą chcieli tą korzyścią podatkową podzielić się z korzystającymi poprzez obniżkę ceny najmu.
PRZYKŁAD: OBLICZENIE RYCZAŁTU
Przychód miesięczny 1 tys. zł
Przy obecnych stawkach: 1020 zł - (12 tys. x 8,5 proc.)
Przy 5-proc. stawce: 600 zł - (12 tys. x 5 proc.)
Zysk: 420 zł
Przychód miesięczny 2 tys. zł
Przy obecnych stawkach: 3246 zł - (24 tys. x 8,5 proc. i 20 proc.)
Przy 5-proc. stawce: 1200 zł - (24 tys. x 5 proc.)
Zysk: 2046 zł