Obniżony limit równowartości 4 tys. euro dla stawki 8,5 proc. ryczałtu i do 18 proc. pierwszy próg skali podatkowej sprawiają, że większości wynajmujących bardziej opłacać się będzie rozliczenie według skali.
Najistotniejszy koszt, który umożliwia dużą elastyczność w ustalaniu podstawy opodatkowania, wiąże się z amortyzacją. Regulujące ją przepisy dają tu duże pole do popisu, zwłaszcza jeśli podatnik wcześniej tak zaplanuje wydatki, by móc skorzystać z amortyzacji skróconej, np. w związku z nabyciem używanego środka trwałego. Ale na wysokość dochodu wpływ mogą mieć najprzeróżniejsze wydatki. Ich rodzaj i skala zależą od tego, co jest przedmiotem najmu.

Opłaty czynszowe

Związek przyczynowo-skutkowy między potrzebą poniesienia wydatków a uzyskanym przychodem łatwo jest wykazać w stosunku do kosztów administrowania lokalem. Zaś żaden przepis art. 23 ustawy o PIT nie stwarza tu ograniczeń. Oznacza to, że wszystkie wydatki związane z eksploatacją mieszkania, które bezpośrednio obciążają właściciela, są kosztem uzyskania przychodów.
Trzeba pamiętać, że przychód z najmu powstaje w momencie faktycznego otrzymania pieniędzy od najemcy, a koszt w momencie faktycznego uregulowania należności. Jeśli więc strony umowy przyjmą zasadę, iż opłaty licznikowe najemca wnosi zaliczkowo wraz z główną należnością, a rozliczane są one w momencie otrzymania faktur (rachunków) od dostawców mediów, te zaliczkowe kwoty należy wliczyć do przychodu w dniu ich otrzymania (np. razem z czynszem), zaś rozliczyć w ramach kosztów w dniu zapłaty (daty na potwierdzeniu uregulowania należności). Rzecz jasna rachunkowe znaczenie ma to wtedy, gdy te daty wypadają w różnych miesiącach.

Wydatki na remont

Jeśli dojdzie do modernizacji lokalu mieszkalnego, a wartość wykonanych prac przekroczy 3500 zł, nie można tego wydatku wliczyć w koszty. Trzeba bowiem o ten wydatek powiększyć wartość środka trwałego (czyli np. mieszkania), na nowo ustalić miesięczną stawkę amortyzacji i dopiero w ten sposób podatkowo skonsumować ów wydatek. Inaczej jest z remontem - tu wydatki o dowolnej wysokości można zaliczyć bezpośrednio w koszty.
Ponieważ jednak granica między modernizacją a remontem jest dość płynna, kwestia ta budzi ciągłe spory między podatnikami a fiskusem.



Wydatek na sprzęty i meble

W przypadku zakupu mebli oraz innych składników wyposażenia mieszkania przeznaczonego pod wynajem łatwo można wykazać związek przyczynowo-skutkowy uprawniający do uznania zakupu za koszt uzyskania przychodu. Gdyby nie wydatek na takie sprzęty, nie byłoby przychodu z najmu.
Nie jest regułą, iż wynajmuje się mieszkanie w pełni umeblowane. Przepisy kodeksu cywilnego oraz innych ustaw, np. ustawy o ochronie praw lokatorów, nie zawierają tu żadnych ograniczeń. Strony umowy najmu mają pełną swobodę, by w tej materii zapisać taką umowę dowolną treścią. Zazwyczaj zresztą jest tak, że im większe mieszkanie, tym częściej umowa najmu dotyczy wynajęcia lokalu pustego, gdyż najemca (lokator) zazwyczaj posiada już własny majątek potrzebny do zagospodarowania takiego lokalu. Tak więc próby ograniczania praw podatników w zakresie wliczania w koszty najmu wydatków na meble i wyposażenie nie mają żadnych podstaw prawnych.
Ważne!
Podatek według zasad ogólnych umożliwia obniżenie przychodu z najmu o koszt jego uzyskania, natomiast nie jest to możliwe przy ryczałcie

Umowa dzierżawy na meble

By uniknąć tych kontrowersji, kwestię tę można rozwiązać inaczej. Nie ma formalnych przeszkód, by umowa najmu dotyczyła wyłącznie samego lokalu mieszkalnego (bez umeblowania i wyposażenia). Natomiast na okoliczność zakupu mebli i wszelkiego sprzętu, w tym nawet tak niestandardowego jak np. drogie urządzenia typu audio-wideo czy sprzęt komputerowy ze stałym łączem internetowym, zawrzeć drugą umowę, np. dzierżawy.
Wówczas poza dyskusją pozostanie kwestia zaliczania w koszty wydatków na zakup takiego sprzętu. Gdy jego wartość jednostkowa nie przekracza 3,5 tys. zł, można wliczyć go bezpośrednio w koszty, a gdy przekracza, wlicza się go do kosztów za pośrednictwem amortyzacji, ale według stawek przewidzianych dla tej grupy środków, np. według rocznej stawki amortyzacji 30 lub 60 proc. dla sprzętu komputerowego, a nie 1,5 proc., jak to dotyczy mieszkania.