Rozmowa z Radosławem Plucińskim, radcą prawnym, Kancelaria Chałas i Wspólnicy

W „DGP” nr 195 informowaliśmy, że deweloperzy i pośrednicy w obrocie nieruchomościami proponują nieoficjalne zaniżanie cen za metr mieszkania. Czy taką transakcją zainteresuje się fiskus?

Regulowanie części transakcji zakupu mieszkania pod stołem jest przestępstwem skarbowym. Podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi podatkowemu przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego na uszczuplenie podatku, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności do lat 3, albo obu tym karom łącznie.

Jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie nie przekracza ustawowego progu, sprawca czynu zabronionego podlega karze grzywny za wykroczenie skarbowe. Także jako przestępstwo skarbowe kwalifikuje się zatajenie prawdy lub podanie nieprawdy skutkujące uszczupleniem podatku.

Kto poniesie odpowiedzialność za taką umowę?

Rozliczenia pod stołem mogą wywołać daleko idące konsekwencje dla stron umowy, także dla sprzedawcy dewelopera. Jeżeli w tym procederze uczestniczył pośrednik w obrocie nieruchomościami, może on stracić licencję zawodową – w przypadku skazania za przestępstwo skarbowe lub też skazania za przestępstwo przeciwko dokumentom.

W transakcjach obrotu nieruchomościami może istnieć proceder zaniżania ceny mieszkania wpisywanej w aktach notarialnych. Czy urzędnicy skarbowi mogą zakwestionować cenę z aktu notarialnego?

Akty notarialne są analizowane przez organy skarbowe, gdyż ma to wpływ na obowiązki podatkowe. Transakcje te, co do zasady, podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Organy podatkowe mogą zakwestionować cenę transakcyjną, jeżeli bez uzasadnienia odbiega ona znacząco od wartości rynkowej. Przepisy nie określają, kiedy cena znacząco odbiega od wartości rynkowej. Za próg tolerancji przyjmuje się 5 – 10 proc. odchylenia od ceny rynkowej. Poza tym na cenę mieszkania będą miały wpływ jego wyposażenie, lokalizacja czy standard budynku, w którym się znajduje. Dlatego ceny te mogą się znacząco różnić nawet w zbliżonej lokalizacji. Urzędy skarbowe, wydając niekorzystną decyzję, przerzucają na podatnika ciężar dowodu, że cena odpowiada wartości rynkowej. Jeżeli podatnik nie udowodni swoich racji, będzie musiał zapłacić podatek.