Obowiązek zapłaty podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje tylko wtedy, gdy odpłatne zbycie nastąpiło w okresie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zasady rozliczeń podatku dochodowego z odpłatnego zbycia nieruchomości zależą od daty nabycia tej nieruchomości.
URZĄD SKARBOWY W CHRZANOWIE ODPOWIEDZIAŁ „DGP”
W przypadku nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r. przychód z odpłatnego zbycia będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdy odpłatne zbycie nastąpi przed końcem 2011 r. Przychód będzie opodatkowany według stawki 10 proc. Można go pomniejszyć o ewentualne koszty poniesione przez podatnika związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości, np. opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. W terminie płatności podatku należy złożyć deklarację PIT-23, w której wskazuje się kwotę osiągniętego przychodu, koszty związane ze zbyciem i obliczoną kwotę podatku.
Przy odpłatnym zbyciu możemy skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Wolny od podatku będzie przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części, w jakiej wydatkujemy go na własne cele mieszkaniowe.
W przypadku nieruchomości nabytych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. podatek wynosi 19 proc. osiągniętego dochodu, stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości. Podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Obliczony podatek wykazujemy w jednym z trzech formularzy: PIT-36, PIT-36L lub PIT-38.
W przypadku nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. podatek wynosi 19 proc. osiągniętego dochodu, stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości. Podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Obliczony podatek wykazujemy na formularzu PIT-39. Można skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej.
Jeżeli od końca roku, w którym podatniczka została właścicielką 1/2 działki, minęło pięć lat, nie ma obowiązku dokonywania rozliczenia z tytułu osiągniętego dochodu.
Jeśli podatniczka darowałaby te pół działki córce, to zarówno przy umowie sprzedaży, jak i umowie darowizny córka nie zapłaci podatku, gdyż obowiązek taki ciąży na nabywcy. Przy sprzedaży 1/2 działki, zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatek w wysokości 2 proc. jej wartości rynkowej zapłaci kupujący. W wypadku darowizny 1/2 działki córce będzie ona zwolniona z podatku od spadków i darowizn jako osoba najbliższa. Przeniesienie własności nieruchomości nastąpi w drodze aktu notarialnego, zatem notariusz obliczy i pobierze należny podatek lub zastosuje zwolnienie.
Jeśli chodzi o odpowiedź na pytanie dotyczące VAT, to należy wyjaśnić, że na gruncie ustawy o VAT, w związku z ustawą – Prawo budowlane, jeśli wymiana wodomierzy stanowi robotę konserwacyjną mającą na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku i dokonywana jest w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 mkw., wówczas opodatkowana jest VAT według stawki 8 proc.



EKSPERT RADZI
Alicja Waszkiewicz, konsultant w Kancelarii Paczuski & Taudul
Odpłatne zbycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości stanowi, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródło przychodów, jeżeli zbycie to nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
Dla ustalenia zobowiązania podatkowego z tytułu zbycia nieruchomości istotne jest zatem określenie momentu jej nabycia.
Z analizowanego stanu faktycznego wynika, że podatniczka jest współwłaścicielką działki nabytej na podstawie przepisów ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (tzw. ustawa uwłaszczeniowa), co znajduje potwierdzenie w postanowieniu sądowym, na które powołuje się Wydział Geodezji Urzędu Miasta w przesłanym do podatniczki piśmie. Mając na uwadze to, że stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy uwłaszczeniowej, nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych, znajdujące się w dniu wejścia w życie ustawy w samoistnym posiadaniu rolników, stają się, co do zasady, własnością tych rolników z mocy prawa, należy uznać, że postanowienie sądowe o stwierdzeniu nabycia działki w drodze uwłaszczenia ma charakter deklaratoryjny i potwierdza jedynie, że jej nabycie nastąpiło w momencie wejścia w życie ustawy uwłaszczeniowej. W konsekwencji dla ustalenia upływu 5-letniego okresu, o którym mowa w ustawie PIT, data wydania postanowienia sądowego, a także data założenia księgi wieczystej dla działki nie mają znaczenia praktycznego. Datą nabycia działki jest bowiem 4 listopada 1971 r., tj. data wejścia w życie ustawy.
Powyższe oznacza, że sprzedaż działki nabytej w drodze uwłaszczenia, z uwagi na upływ 5-letniego okresu od końca 1971 r., nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie podlegała opodatkowaniu.
Warto również wskazać, że sprzedaż działki może zostać dokonana bez uprzedniego ustanawiania księgi wieczystej. W praktyce bowiem notariusz dokonujący czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości nieposiadających księgi wieczystej zakłada księgę wieczystą równolegle z zawieraną transakcją.
W przypadku gdyby podatniczka zdecydowała się przekazać część nabytej w drodze uwłaszczenia działki na rzecz córki, momentem nabycia przez córkę działki będzie moment dokonania darowizny. Tym samym sprzedaż przez córkę otrzymanej w drodze darowizny działki zostanie zwolniona z opodatkowania dopiero po upływie 5 lat od momentu dokonania darowizny. W związku z powyższym z praktycznego punktu widzenia korzystniejsze będzie dokonanie sprzedaży działki przez podatniczkę i przekazanie córce w formie darowizny uzyskanych ze sprzedaży środków finansowych.
Należy bowiem wskazać, że przekazanie przez podatniczkę zarówno działki, jak i kwoty pieniężnej na rzecz córki w drodze darowizny nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Ustawodawca pod warunkiem wypełnienia wyrażonych w ustawie wymogów formalnych zwolnił bowiem z obowiązku podatkowego osoby otrzymujące darowiznę od najbliższych członków rodziny.
W zakresie ustalenia prawidłowej stawki VAT do usługi wymiany wodomierzy, wskazać należy na art. 41 ust. 12a ustawy VAT dotyczący obiektów objętych społecznym programem mieszkaniowym. W związku ze zmianą ustawy o VAT pojawiły się jednak wątpliwości w zakresie interpretacji tego przepisu i klasyfikacji preferencyjnie opodatkowanych VAT usług. Warunkiem zastosowania preferencyjnej stawki jest bowiem zakwalifikowanie wymiany wodomierzy do jednego z pojęć wyrażonych we wskazanym przepisie. Jakkolwiek, odwołując się do treści prawa budowlanego oraz pojęć słownikowych, usługę wymiany wodomierzy można by potraktować jako remont, co uprawniałoby do zastosowania stawki preferencyjnej, to jednak organy podatkowe dokonują obecnie rozbieżnych interpretacji usług budowlanych i okołobudowlanych (często kwestionując możliwość zastosowania 8-proc. stawki VAT). W konsekwencji sprzedawcy często przyjmują bezpieczne dla siebie stanowisko, tj. stosują 23-proc. stawkę VAT.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).
Art. 41 ust. 12a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).