Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W związku z tym powstaje pytanie, czy jest konieczne oddanie całego budynku do użytkowania, czy choćby jego części, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu całego budynku.

Zdaniem niektórych organów podatkowych oddanie do użytkowania części budynku w wykonaniu czynności opodatkowanych nie stanowi o tym, że cały budynek został zasiedlony. W związku z tym do dostawy jednej nieruchomości można stosować różne stawki VAT. Na poparcie swojego stanowiska organy powołują orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości UE z 6 lipca 2006 r. (sprawa C-251/05), z którego wynika, że choć co do zasady jedna dostawa towarów podlega jednej stawce VAT, to jednak w wyjątkowych przypadkach możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność.

W mojej ocenie powyższe stanowisko można zastosować jedynie w odniesieniu do takich składników majątkowych, których części mogą zostać wyodrębnione w rozumieniu cywilnoprawnym. Częścią budynku, która może stanowić odrębną nieruchomość, jest wyłącznie lokal. Inne części budynku, co odnosi się przede wszystkim do pięter, nie mogą stanowić oddzielnej nieruchomości (za wyjątkiem, gdy jeden lokal obejmowałby całe piętro).

W konsekwencji, jeżeli żadna część budynku nie zostanie wyodrębniona prawnie w rozumieniu ustawy o własności lokali, to wystarczy oddanie do użytkowania (np. wynajem) choćby części powierzchni, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu całego budynku. W konsekwencji dostawa takiego budynku będzie zwolniona z VAT, przy czym zwolnienie będzie miało charakter fakultatywny. Oznacza to, że strony transakcji mają możliwość wyboru opodatkowania VAT dostawy takiego budynku.