Joanna Woźniak

doradca podatkowy, Axon Tax

1 W obrocie prawnym często zdarza się, że zabezpieczeniem wierzytelności jest hipoteka. Jaki podatek trzeba zapłacić przy zawieraniu umowy o ustanowieniu hipoteki?

Ustanowienie hipoteki, na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. h ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: ustawa o PCC), rodzi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC). W przypadku ustanowienia hipoteki obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Na moment ten wskazuje art. 3 ust. 1 pkt 2a ustawy o PCC. Już sam fakt ustanowienia hipoteki – niezależnie od innych zdarzeń – powoduje powstanie obowiązku podatkowego na gruncie PCC. Przykładowo, przy hipotece zabezpieczającej wierzytelności z tytułu kredytu bankowego obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia bankowi oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia z bankiem umowy ustanowienia hipoteki. Nie jest prawidłowe identyfikowanie daty powstania obowiązku podatkowego w PCC z dniem, w którym kredytobiorca (lub osoba, na której nieruchomości ustanawiana jest hipoteka) złożył wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, jak również z dniem, w którym podpisana została umowa kredytowa z bankiem, jeżeli ten dzień jest inny niż dzień złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.

Przy czym opodatkowaniu PCC podlega każde ustanowienie hipoteki, chociażby kilka hipotek zabezpieczało jedną wierzytelność. Takie stanowisko potwierdzają orzeczenia sądów administracyjnych, np. wyrok WSA w Warszawie z 13 października 2009 r. (sygn. akt III SA/Wa 899/09).

2 Czy stawka podatku jest stała, czy różna i od czego zależy?

Ustawa o PCC różnicuje stawkę podatku dla czynności ustanowienia hipoteki w zależności od podstawy opodatkowania. Generalnie, przy ustanowieniu hipoteki podstawę opodatkowania PCC stanowi rodzaj zabezpieczonej wierzytelności. Dla ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących obowiązuje stawka procentowa w wysokości 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej jest opodatkowane wg stawki kwotowej w wysokości 19,00 zł.

Należy zauważyć, iż brak jest spójności terminologicznej między ustawą o PCC a ustawą o księgach wieczystych i hipotece. Druga z ustaw posługuje się nieznanymi w ustawie o PCC określeniami „hipoteka zwykła” czy „hipoteka kaucyjna”. Hipoteka zwykła, według art. 65 tej ustawy, zabezpiecza oznaczone wierzytelności. Z kolei zgodnie z art. 102 wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej – hipoteką kaucyjną. Przy czym wierzytelność o nieustalonej wysokości nie musi być wierzytelnością nieistniejącą, może to być wierzytelność już istniejąca, ale w której wysokości świadczenia nie da się określić w momencie ustanawiania hipoteki.

W praktyce, dla celów PCC, często stosuje się uproszczenie, że „wierzytelności istniejące” w rozumieniu ustawy o PCC należy tłumaczyć jako wierzytelności o ustalonej wysokości, wierzytelności wyrażone w oznaczonej sumie pieniężnej, o których mowa w ustawie o księgach wieczystych i hipotece w kontekście hipoteki zwykłej. W ten sposób wypowiada się m.in. WSA w Warszawie w wyroku z 23 lutego 2010 r. (sygn. akt III SA/Wa 1498/09). Analogicznie inne wierzytelności kwalifikowane są jako zabezpieczone hipoteką kaucyjną.