Wieczyste użytkowanie gruntu będzie opodatkowane zawsze podstawową stawką VAT, niezależnie od rodzaju budynków usadowionych na tym gruncie, które nabywa użytkownik.
Uznanie ustanowienia wieczystego użytkowania gruntu jako dostawy towaru ma wpływ na opodatkowanie VAT budynków znajdujących się na tym gruncie. W konsekwencji uchwalone zmiany ustawy o VAT objęły również określenie podstawy opodatkowania, gdy zostaje ustanowione użytkowanie wieczyste gruntu wraz ze sprzedażą budynków i budowli.

Powiązanie budynków z gruntem

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Grunt będzie zatem opodatkowany taką samą stawką jak budynki i budowle, które znajdują się na tym gruncie. Na przykład sprzedaż nieruchomości mieszkalnej (budynków wraz gruntem) podlega stawce 7 proc., gdyż taka jest właściwa dla mieszkań. Gdyby sprzedaż dotyczyła gruntu z budynkami użytkowymi do całości miałaby zastosowanie stawka 22 proc.
Przy oddaniu przez jednostki samorządu terytorialnego np. gminy w wieczyste użytkowanie gruntów będzie miała zastosowanie inna zasada. Nie stosuje się bowiem tej regulacji do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Odmienna reguła

Gdy oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przez gminę następuje z równoczesną sprzedażą na rzecz użytkownika wieczystego posadowionych na tym gruncie budynków, budowli, lub ich części, nie będzie jedności opodatkowania gruntów i budynków.
W takiej sytuacji, sposób opodatkowania budynków będących przedmiotem dostawy, nie będzie miał wpływu na sposób opodatkowania opłat pobieranych z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, które opodatkowane będą zawsze stawką podstawową. To konsekwencja także innych zmian, tj. dla użytkowania wieczystego rozłożonego w czasie termin powstania obowiązku podatkowego, który jest związany z terminem płatności poszczególnych rat z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że gdyby opłaty za użytkowanie miały wchodzić do podstawy opodatkowania budynku, to powinny obejmować całość kwoty z tego tytułu, co byłoby niespójne z rozwiązaniem dotyczącym momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku oddania gruntów w użytkowanie wieczyste.
Zmiany wejdą w życie 1 grudnia, ale jeżeli w związku z oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntu po 30 kwietnia 2004 r. podatek zostanie rozliczony w całości przed 1 grudnia, późniejsze podwyższenie podstawy opodatkowania nie wymaga korekty podatku.
CZYNNOŚCI OPODATKOWANE
Przez dostawę towarów, zgodnie ze znowelizowaną ustawą o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
• oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste
• zbycie użytkowania wieczystego praw.
Zmiana ta, która uznaje za dostawę towarów również ustanowienie wieczystego użytkowania, przynosi konsekwencje w postaci innej zasady określania podstawy opodatkowania przy przenoszeniu praw do gruntów zabudowanych.