Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Oznacza to, że każda sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu nabycia jest objęta PIT.

Podatek od dochodu

Do nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008 r. przy ich sprzedaży trzeba stosować przepisy ustawy o PIT obowiązujące w tym okresie. Zgodnie z nimi podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami wynosi 19 proc. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Co ważne, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Koszty do uwzględnienia

Skoro podatek od sprzedaży nieruchomości płacony jest od dochodu, oznacza to, że podatnik ma prawo uwzględnić koszty uzyskania przychodów. Dochód jest to bowiem przychód pomniejszony o koszty podatkowe.

Przepisy ustawy o PIT przewidują, że przy zbyciu nieruchomości koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów na nieruchomość ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim.

Ulga meldunkowa

Podatnicy sprzedający nieruchomości nabyte od 1 stycznia 2007 r. - a przed upływem pięciu lat - mają prawo przy takiej transakcji skorzystać z ulgi meldunkowej. Wystarczy, że w zbywanej nieruchomości podatnik będzie zameldowany na pobyt stały na co najmniej 12 miesięcy. Zgodnie z prawem, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane m.in. z odpłatnego zbycia lokalu lub domu, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Po wprowadzeniu tego zwolnienia pojawiły się liczne wątpliwości interpretacyjne, od kiedy powinno liczyć się okres zameldowania - od momentu nabycia, czy od momentu faktycznego zameldowania.

PRZYKŁAD: OKRES ZAMELDOWANIA

Małżonkowie 21 stycznia 2008 r. przekształcili spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego na odrębną własność lokalu. W mieszkaniu małżonkowie byli zameldowani na pobyt stały od 15 sierpnia 1972 r. do 9 czerwca 2008 r. Małżonkowie sprzedali mieszkanie, aby kupić większe. Sprzedaż nastąpiła 9 czerwca 2008 r. Czy od sprzedaży mieszkania należy zapłacić 19-proc. podatek dochodowy?

Oboje małżonkowie spełniają warunek 12-miesięcznego okresu zameldowania. Wobec tego przychód uzyskany ze sprzedaży tego mieszkania podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, pod warunkiem że w wymaganym terminie złożone zostało odrębnie przez każdego ze współmałżonków we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o spełnieniu warunków do skorzystania z tego zwolnienia. Jeżeli małżonkowie nie złożyli lub nie złożą w wymaganym terminie oświadczenia, sprzedaż mieszkania będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Kwestię tę rozstrzygnął minister finansów w ogólnej interpretacji w tym zakresie (nr DD2/033/0557/SKT/07/ 1682). Zgodnie z tą interpretacją warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości jest zameldowanie podatnika w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Przepis ten nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, nie uzależnia zameldowania, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez wskazany okres.

Według MF na gruncie polskiego systemu prawa, a w szczególności prawa podatkowego, można mówić o zasadzie pierwszeństwa wykładni językowej. Posługując się jedną z reguł tej wykładni, można stwierdzić, że skoro przepis nie precyzuje, czy okres zameldowania rozpoczyna się od 1 stycznia 2007 r. albo od dnia nabycia nieruchomości lub prawa - to przyjąć należy, że obejmuje (co najmniej) 12 miesięcy wstecz od daty ich zbycia.

Tym samym należy uznać, że dzień 1 stycznia 2007 r. nie wywiera bezpośredniego wpływu na liczenie okresu zameldowania. W tej sytuacji zasadne jest, że do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r., jak i przed datą nabycia nieruchomości. Ta interpretacja ministra finansów jest wiążąca dla wszystkich organów podatkowych.

Aby z ulgi meldunkowej skorzystać, trzeba o tym fakcie zawiadomić urząd skarbowy w ciągu 14 dni od momentu zbycia nieruchomości lub prawa związanego z nieruchomością. W tym celu trzeba złożyć oświadczenie, w którym podatnik powiadomi urząd, że korzysta z ulgi meldunkowej. Trzeba pamiętać, że minister finansów przedłużył rozporządzeniem do 30 kwietnia 2009 r. termin do złożenia oświadczenia, jeżeli przychody uzyskane zostały w 2008 roku. Również podatnicy, którzy będą korzystać z ulgi meldunkowej po 1 stycznia 2009 r., stosowne oświadczenie będą składać w terminie złożenia zeznania podatkowego, w którym wykazywana będzie sprzedaż nieruchomości.

PRZYKŁAD: OŚWIADCZENIE PRZY ULDZE MELDUNKOWEJ

Podatniczka 9 października 2007 r. wraz z mężem kupiła mieszkanie. W mieszkaniu podatniczka była zameldowana na pobyt stały od 1999 r., natomiast mąż od 2000 r. 16 listopada 2007 r. małżonkowie sprzedali mieszkanie, aby kupić inne. Czy w tym przypadku istnieje możliwość skorzystania z ulgi meldunkowej? Małżonkowie nie złożyli oświadczenia o skorzystaniu z tego zwolnienia.

Małżonkowie spełnili warunek do skorzystania z ulgi meldunkowej 12-miesięcznego okresu zameldowania. Jednak, aby móc skorzystać z ulgi meldunkowej, musi być również spełniony drugi warunek, tj. musi zostać złożone w wymaganym terminie oświadczenie. Małżonkowie nie złożyli stosownego oświadczenia, co oznacza, że nie został spełniony drugi warunek stanowiący o prawie do skorzystania z ulgi meldunkowej. Wymóg złożenia w wymaganym terminie oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia jest, obok zameldowania na pobyt stały w sprzedawanym lokalu mieszkalnym przez okres 12 miesięcy, obligatoryjnym warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia. Trzeba pamiętać, że termin do złożenia oświadczenia został przedłużony do 30 kwietnia 2008 r., jeżeli przychody uzyskane zostały w 2007 roku.

Zeznanie roczne

Jeśli już podatnik sprzedał mieszkanie lub dom, to poza zapłatą podatku będzie musiał wykazać całą transakcję w zeznaniu rocznym. Podatek ze sprzedaży mieszkania czy domu, którego podatnik dokonał od 1 stycznia 2007 r., trzeba wykazać w rocznym PIT. W rocznych zeznaniach zostały wydzielone specjalne rubryki na wpisanie podatku z transakcji sprzedaży. Te rubryki zostały uwzględnione w trzech zeznaniach: PIT-36, PIT-36L i PIT-38.

WARUNKI UPRAWNIAJĄCE DO SKORZYSTANIA Z ULGI

Podatnik, który chce skorzystać z ulgi meldunkowej, musi:

• zameldować się na co najmniej 12 miesięcy w mieszkaniu lub domu przed zbyciem,

• być właścicielem mieszkania lub budynku,

• w terminie 14 dni od dnia zbycia złożyć oświadczenie w urzędzie skarbowym, że spełnia warunki do ulgi; termin ten został przedłużony i podatnicy składają oświadczenie o uldze meldunkowej w terminie składania zeznania za rok, w którym nastąpiła sprzedaż.

19 proc. wynosi PIT od sprzedaży nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami. Płacony jest od dochodu

Podstawa prawna

• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).